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[명의신탁] 부동산명의신탁과 채권회수
■ 재산의 명의를 실제 소유자가 아닌 명의를 다른 사람으로 하여 놓는 경우가 있는데, 이때 실제 소유자를 명의신탁자라고 하고, 명의상 소유자로 된 사람을 명의수탁자라고 합니다. 즉 명의신탁을 맡기는 쪽을 명의신탁자, 명의신탁을 받아주는 쪽을 명의수탁자라고 합니다. ■ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법)이 제정되면서 예외적인 경우를 제외하고는 부동산에 관한 명의신탁이 금지되었습니다. 부동산실명법 제4조는, ① 명의신탁 약정은 무효로 한다. ② 명의신탁 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하여 명의신탁 약정과 이에 의한 등기를 원칙적으로 무효로 하고 있습니다. 그러나 아직까지도 명의신탁은 조세포탈 및 강제집행의 면탈을 위해 자주 이용되고 있는 것이 현실이며 사해행위 역시 강제집행을 면탈하기 위한 재산도피 수단으로써 이용되곤 합니다. ① 양자간 명의신탁 부동산의 소유자가 신탁자가 되어 수탁자에게 등기명의를 이전하는 경우 양자간 명의신탁 또는 양자간 등기명의신탁이라고 부릅니다. 예를 들어 채무자인 B가 친구인 C와 짜고 명의신탁 약정을 하여 자기 소유 부동산을 친구 C명의로 이전등기(B명의→C명의로 이전등기)하는 경우입니다. 이때 신탁자인 채무자 B가 채무초과 상태에서 명의신탁 약정에 의하여 그 부동산에 관한 명의를 수탁자 C에게 이전하여 주었다면, 이는 사해행위가 된다고 볼 것이고, 신탁자의 채권자로서는 사해행위를 이유로 명의신탁 약정을 취소하고 수탁자에게 소유권이전등기의 말소등기를 청구하는 소송을 제기하여 부동산 명의를 B로 바꾸어 채권회수를 하여야 합니다. ② 3자간 명의신탁 신탁자가 매도인과 부동산을 매수하는 계약을 체결하였지만 등기는 자기 명의로 하지 않은 채 수탁자와의 명의신탁약정에 의하여 바로 수탁자 앞으로 이전등기를 하는 경우를 삼자간 명의신탁, 3자간 등기명의신탁 또는 중간생략형 등기명의신탁이라고 부릅니다. 예를 들어 B가 매도인 A로부터 부동산을 매수하는 계약을 체결하면서 B가 친구 C에게 부탁하여 명의신탁 약정을 하고 친구 C명의로 이전등기(매도인A→친구C로 이전등기)를 하는 경우입니다. 이때 매도인과 신탁자 사이의 명의신탁 약정 자체가 무효이므로 이는 사해행위에 해당하며 신탁자의 채권자는 이에 대하여 취소를 구할 수 있다 할 것입니다. 즉 채무자 B가 채무초과 상태에서 매수한 부동산의 등기명의를 C에게 신탁하고 이에 따라 소유권이전등기를 마친 경우, 위 명의신탁 약정은 사해행위에 해당합니다. 따라서 신탁자의 채권자는 수익자(명의수탁자)인 C를 상대로 소유권이전등기의 말소를 구하고 매도인 A를 상대로 채무자(명의신탁자)인 B를 대위하여 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있습니다. ③ 계약 명의신탁 부동산을 매수하려는 신탁자가 수탁자와 명의신탁 약정을 하고, 수탁자가 계약 당사자로서 매도인으로부터 부동산을 매수하여 수탁자 앞으로 등기를 경료 하는 경우를 계약 명의신탁이라고 부릅니다. 예를 들어 B가 친구 C와 명의신탁 약정을 하고 C를 내세워 C가 매도인 A를 만나 부동산 매수계약을 체결하면서 C명의로 이전등기(매도인A→친구C로 이전등기)를 하는 경우입니다. 매도인이 선의인 경우와 악의인 경우를 나누어 보아야 합니다. 매도인 A가 선의인 경우 부동산실명법 4조 2항 단서에 따라 ‘명의수탁자’는 명의신탁부동산에 대하여 확정적으로 소유권을 취득하게 되는 바, 명의수탁자의 채권자는 명의수탁자 C 재산인 이 부동산에 대하여 가압류 및 압류, 민사재판의 조치를 하여 채권을 회수하면 될 것입니다. ▶▶ 정리를 해보면, 명의신탁된 부동산에 대하여 채권회수를 하여야 하는 경우에는 명의신탁 유형을 잘 검토하여 방법을 찾아야 합니다. 또한 명의신탁자의 채권자와 명의수탁자의 채권자인 경우를 구분하여 함께 검토하여야 합니다. 나아가 계약 명의신탁인 경우에는 매도자가 선의인가 악의인가에 따라 구분하여 검토하여야 합니다. 이렇게 부동산 명의신탁의 경우 강제집행 면탈을 위해 주로 사용되고 있는데 이러한 경우 채권회수를 검토함에 있어서 위와 같은 점들을 잘 살펴 방법을 찾아야 할 것입니다.
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[명의신탁] 부동산명의신탁과 채권회수

■ 재산의 명의를 실제 소유자가 아닌 명의를 다른 사람으로 하여 놓는 경우가 있는데, 이때 실제 소유자를 명의신탁자라고 하고, 명의상 소유자로 된 사람을 명의수탁자라고 합니다.

즉 명의신탁을 맡기는 쪽을 명의신탁자, 명의신탁을 받아주는 쪽을 명의수탁자라고 합니다.

■ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법)이 제정되면서 예외적인 경우를 제외하고는 부동산에 관한 명의신탁이 금지되었습니다.

부동산실명법 제4조는, ① 명의신탁 약정은 무효로 한다. ② 명의신탁 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하여 명의신탁 약정과 이에 의한 등기를 원칙적으로 무효로 하고 있습니다.

그러나 아직까지도 명의신탁은 조세포탈 및 강제집행의 면탈을 위해 자주 이용되고 있는 것이 현실이며 사해행위 역시 강제집행을 면탈하기 위한 재산도피 수단으로써 이용되곤 합니다.

① 양자간 명의신탁

부동산의 소유자가 신탁자가 되어 수탁자에게 등기명의를 이전하는 경우 양자간 명의신탁 또는 양자간 등기명의신탁이라고 부릅니다.

예를 들어 채무자인 B가 친구인 C와 짜고 명의신탁 약정을 하여 자기 소유 부동산을 친구 C명의로 이전등기(B명의→C명의로 이전등기)하는 경우입니다.

이때 신탁자인 채무자 B가 채무초과 상태에서 명의신탁 약정에 의하여 그 부동산에 관한 명의를 수탁자 C에게 이전하여 주었다면, 이는 사해행위가 된다고 볼 것이고, 신탁자의 채권자로서는 사해행위를 이유로 명의신탁 약정을 취소하고 수탁자에게 소유권이전등기의 말소등기를 청구하는 소송을 제기하여 부동산 명의를 B로 바꾸어 채권회수를 하여야 합니다.

② 3자간 명의신탁

신탁자가 매도인과 부동산을 매수하는 계약을 체결하였지만 등기는 자기 명의로 하지 않은 채 수탁자와의 명의신탁약정에 의하여 바로 수탁자 앞으로 이전등기를 하는 경우를 삼자간 명의신탁, 3자간 등기명의신탁 또는 중간생략형 등기명의신탁이라고 부릅니다.

예를 들어 B가 매도인 A로부터 부동산을 매수하는 계약을 체결하면서 B가 친구 C에게 부탁하여 명의신탁 약정을 하고 친구 C명의로 이전등기(매도인A→친구C로 이전등기)를 하는 경우입니다.

이때 매도인과 신탁자 사이의 명의신탁 약정 자체가 무효이므로 이는 사해행위에 해당하며 신탁자의 채권자는 이에 대하여 취소를 구할 수 있다 할 것입니다.

즉 채무자 B가 채무초과 상태에서 매수한 부동산의 등기명의를 C에게 신탁하고 이에 따라 소유권이전등기를 마친 경우, 위 명의신탁 약정은 사해행위에 해당합니다.

따라서 신탁자의 채권자는 수익자(명의수탁자)인 C를 상대로 소유권이전등기의 말소를 구하고 매도인 A를 상대로 채무자(명의신탁자)인 B를 대위하여 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있습니다.

③ 계약 명의신탁

부동산을 매수하려는 신탁자가 수탁자와 명의신탁 약정을 하고, 수탁자가 계약 당사자로서 매도인으로부터 부동산을 매수하여 수탁자 앞으로 등기를 경료 하는 경우를 계약 명의신탁이라고 부릅니다.

예를 들어 B가 친구 C와 명의신탁 약정을 하고 C를 내세워 C가 매도인 A를 만나 부동산 매수계약을 체결하면서 C명의로 이전등기(매도인A→친구C로 이전등기)를 하는 경우입니다.

매도인이 선의인 경우와 악의인 경우를 나누어 보아야 합니다. 매도인 A가 선의인 경우 부동산실명법 4조 2항 단서에 따라 ‘명의수탁자’는 명의신탁부동산에 대하여 확정적으로 소유권을 취득하게 되는 바, 명의수탁자의 채권자는 명의수탁자 C 재산인 이 부동산에 대하여 가압류 및 압류, 민사재판의 조치를 하여 채권을 회수하면 될 것입니다.

▶▶ 정리를 해보면, 명의신탁된 부동산에 대하여 채권회수를 하여야 하는 경우에는 명의신탁 유형을 잘 검토하여 방법을 찾아야 합니다.

또한 명의신탁자의 채권자와 명의수탁자의 채권자인 경우를 구분하여 함께 검토하여야 합니다.

나아가 계약 명의신탁인 경우에는 매도자가 선의인가 악의인가에 따라 구분하여 검토하여야 합니다.

이렇게 부동산 명의신탁의 경우 강제집행 면탈을 위해 주로 사용되고 있는데 이러한 경우 채권회수를 검토함에 있어서 위와 같은 점들을 잘 살펴 방법을 찾아야 할 것입니다.

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