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[권리금회수] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유 (권리금회수 기회 거부 불가)
상가 임차인의 임대기간이 5년을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 합니다. ■■사례■■ 1. A는 B 소유 상가를 2003년 6월 보증금 2000만원에 월차임 150만원으로 임차하여 음식점을 하면서 1년씩 계약연장을 해왔습니다. 2. C는 2015년 B로부터 이 상가를 매수했습니다. 3. C는 2016년 A에게 임대차가 종료됐음을 통지하였습니다. 4. 이에 A는 새로운 임차인을 구하여 5000만원의 권리금계약을 맺고, C에게 신규 임차인과 임대차계약 체결을 요구하였습니다. 5. 하지만 C는 "내가 이 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획"이라며 A의 요구를 거절하였습니다. 6. 이에 반발한 A는 "권리금 5,000만원을 회수할 기회를 보장하라"며 소송을 제기하였습니다. ■■해설■■ 개정된 상가임대차법 제10조의4 제1항 은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있습니다. 또한 대법원 판례는 임대차기간이 5년이 초과한 경우이거나, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 정당한 사유가 될 수 없다고 판단하고 있습니다. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제 1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조). 이러한 법리에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 되며, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 아닙니다. 따라서 A의 임대기간이 5년을 경과해 C에게 갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 C는 A에 대해 권리금 회수 기회 보호의무를 부담합니다. 결국 C는 A에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담하여 5,000만 원을 배상해야 합니다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252458 건물명도, 보증금반환청구). 임대차기간 5년을 보장하는 계약갱신청구권과 임대차기간이 종료한 후에도 권리금회수 기회 보장과 관련한 법리가 이제는 대법원 판례로 거의 정리가 된 것으로 보입니다.
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[권리금회수] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유 (권리금회수 기회 거부 불가)

상가 임차인의 임대기간이 5년을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 합니다.

■■사례■■

1. A는 B 소유 상가를 2003년 6월 보증금 2000만원에 월차임 150만원으로 임차하여 음식점을 하면서 1년씩 계약연장을 해왔습니다.

2. C는 2015년 B로부터 이 상가를 매수했습니다.

3. C는 2016년 A에게 임대차가 종료됐음을 통지하였습니다.

4. 이에 A는 새로운 임차인을 구하여 5000만원의 권리금계약을 맺고, C에게 신규 임차인과 임대차계약 체결을 요구하였습니다.

5. 하지만 C는 "내가 이 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획"이라며 A의 요구를 거절하였습니다.

6. 이에 반발한 A는 "권리금 5,000만원을 회수할 기회를 보장하라"며 소송을 제기하였습니다.

■■해설■■

개정된 상가임대차법 제10조의4 제1항 은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있습니다.

또한 대법원 판례는 임대차기간이 5년이 초과한 경우이거나, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 정당한 사유가 될 수 없다고 판단하고 있습니다.

구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제 1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).

또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).

이러한 법리에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 되며, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 아닙니다.

따라서 A의 임대기간이 5년을 경과해 C에게 갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 C는 A에 대해 권리금 회수 기회 보호의무를 부담합니다. 결국 C는 A에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담하여 5,000만 원을 배상해야 합니다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252458 건물명도, 보증금반환청구).

임대차기간 5년을 보장하는 계약갱신청구권과 임대차기간이 종료한 후에도 권리금회수 기회 보장과 관련한 법리가 이제는 대법원 판례로 거의 정리가 된 것으로 보입니다.

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