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[경매] 이미 저당권이 설정되어 있는 부동산에 유치권이 성립하는 경우 이러한 유치권이 배척되는 경우
채무자 소유의 목적물에 이미 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있는데 채권자가 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 채무자와 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 하고 목적물을 점유함으로써 유치권이 성립한 경우, 기존 저당권자에게 유치권을 주장할 수 없다는 사례를 살펴보겠습니다. ■■사례■■ 채무자인 주식회사 소유의 건물 등에 관하여 A 은행 명의의 1순위 근저당권, B주식회사 명의의 2순위 근저당권이 설정되어 있습니다. 그런데 2순위 근저당권자인 B주식회사가 채무자 회사와 건물 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 건물 일부를 점유하게 되었습니다. 그 후 1순위 근저당권자인 A은행의 신청에 의하여 임의경매 절차가 개시되었습니다. 2순위 근저당권자인 B회사는 해당 경매절차에서 유치권을 주장하였습니다. 이에 1순위 근저당권자는 경매절차에서 위와 같은 유치권을 배제하기 위하여 유치권부존재의 확인의 소를 제기하였습니다. ■■해설■■ 유치권을 가지게 되면 채권을 변제받을 때까지 그 목적인 물건을 유치하여 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 가지게 됩니다. 그런데 우리 법상 저당권 등의 부동산담보권은 이른바 비점유담보로서 그 권리자가 목적물을 점유함이 없이 설정되고 유지될 수 있고 실제로도 저당권자 등이 목적물을 점유하는 일은 매우 드물다 할 것입니다. 따라서 어떠한 부동산에 근저당권과 같이 담보권이 설정된 경우에도 그 설정 후에 제3자가 그 목적물을 점유함으로써 그 위에 유치권을 취득하게 될 수 있게 됩니다. 이와 같이 저당권 등의 설정 후에 유치권이 성립한 경우에도 마찬가지로 유치권자는 그 저당권의 실행절차에서 목적물을 매수한 사람을 포함하여 목적물의 소유자 기타 권리자에 대하여 위와 같은 대세적인 인도거절권능을 행사할 수 있습니다. 따라서 부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론 저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있게 됩니다. 이렇게 되면 유치권의 성립 전에 저당권 등 담보를 설정받고 신용을 제공한 사람으로서는 목적물의 담보가치가 자신이 애초 예상·계산하였던 것과는 달리 현저히 하락하는 경우가 발생할 수 있게 됩니다. 이와 같이 유치권제도는 “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다”는 일반적 법원칙의 예외로 인정되는 것으로서, 특히 부동산담보거래에 일정한 부담을 주는 것을 감수하면서 마련된 제도입니다. 이상과 같은 사정을 고려하여 보면, 유치권제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 앞서 본 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재하게 됩니다. 이러한 위험에 대처하여, 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 경우에는 유치권제도 남용으로 유치권 행사는 허용하여서는 안 될 것입니다. ● 따라서 채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면, 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 아니합니다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결 [유치권부존재확인]) 이 사건에서 법원은 B회사가 선순위 근저당권자인 A은행의 신청에 의하여 이 사건 건물에 관한 경매절차가 곧 개시되리라는 사정을 충분히 인식하면서 이 사건 임대차계약을 체결하고, 그에 따라 이 사건 유치목적물에 관한 점유를 이전받았다고 판단하였습니다. 따라서 B회사가 선순위 근저당권자 A은행의 신청에 의하여 개시된 이 사건 경매절차에서 이 사건 유치목적물에 관한 유치권을 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다고 판단하였습니다. 이러한 경우 저당권자 A은행은 해당 경매절차에서 위와 같은 유치권을 배제하기 위하여 유치권부존재확인소송을 제기하여 B회사의 유치권에 대하여 다툴 수 있는 것입니다. 위 사례는 이미 저당권 성립되어 있는 부동산에 대하여 그 이후 상사유치권의 성립된다고 하더라도 신의칙에 반하는 권리남용으로 보아 유치권이 미성립한다고 판단한 경우입니다. 돈을 회수하고자 하는 자들 사이의 치열한 법적 다툼이 아닐 수 없습니다. ㅡ전용우 변호사ㅡ
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[경매] 이미 저당권이 설정되어 있는 부동산에 유치권이 성립하는 경우 이러한 유치권이 배척되는 경우

채무자 소유의 목적물에 이미 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있는데 채권자가 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 채무자와 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 하고 목적물을 점유함으로써 유치권이 성립한 경우, 기존 저당권자에게 유치권을 주장할 수 없다는 사례를 살펴보겠습니다.

■■사례■■

채무자인 주식회사 소유의 건물 등에 관하여 A 은행 명의의 1순위 근저당권, B주식회사 명의의 2순위 근저당권이 설정되어 있습니다.

그런데 2순위 근저당권자인 B주식회사가 채무자 회사와 건물 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 건물 일부를 점유하게 되었습니다.

그 후 1순위 근저당권자인 A은행의 신청에 의하여 임의경매 절차가 개시되었습니다.

2순위 근저당권자인 B회사는 해당 경매절차에서 유치권을 주장하였습니다.

이에 1순위 근저당권자는 경매절차에서 위와 같은 유치권을 배제하기 위하여 유치권부존재의 확인의 소를 제기하였습니다.

■■해설■■

유치권을 가지게 되면 채권을 변제받을 때까지 그 목적인 물건을 유치하여 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 가지게 됩니다.

그런데 우리 법상 저당권 등의 부동산담보권은 이른바 비점유담보로서 그 권리자가 목적물을 점유함이 없이 설정되고 유지될 수 있고 실제로도 저당권자 등이 목적물을 점유하는 일은 매우 드물다 할 것입니다.

따라서 어떠한 부동산에 근저당권과 같이 담보권이 설정된 경우에도 그 설정 후에 제3자가 그 목적물을 점유함으로써 그 위에 유치권을 취득하게 될 수 있게 됩니다.

이와 같이 저당권 등의 설정 후에 유치권이 성립한 경우에도 마찬가지로 유치권자는 그 저당권의 실행절차에서 목적물을 매수한 사람을 포함하여 목적물의 소유자 기타 권리자에 대하여 위와 같은 대세적인 인도거절권능을 행사할 수 있습니다.

따라서 부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론 저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있게 됩니다.

이렇게 되면 유치권의 성립 전에 저당권 등 담보를 설정받고 신용을 제공한 사람으로서는 목적물의 담보가치가 자신이 애초 예상·계산하였던 것과는 달리 현저히 하락하는 경우가 발생할 수 있게 됩니다.

이와 같이 유치권제도는 “시간에서 앞선 사람은 권리에서도 앞선다”는 일반적 법원칙의 예외로 인정되는 것으로서, 특히 부동산담보거래에 일정한 부담을 주는 것을 감수하면서 마련된 제도입니다.

이상과 같은 사정을 고려하여 보면, 유치권제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 앞서 본 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재하게 됩니다.

이러한 위험에 대처하여, 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 경우에는 유치권제도 남용으로 유치권 행사는 허용하여서는 안 될 것입니다.

● 따라서 채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 있어서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면, 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 아니합니다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결 [유치권부존재확인])

이 사건에서 법원은 B회사가 선순위 근저당권자인 A은행의 신청에 의하여 이 사건 건물에 관한 경매절차가 곧 개시되리라는 사정을 충분히 인식하면서 이 사건 임대차계약을 체결하고, 그에 따라 이 사건 유치목적물에 관한 점유를 이전받았다고 판단하였습니다.

따라서 B회사가 선순위 근저당권자 A은행의 신청에 의하여 개시된 이 사건 경매절차에서 이 사건 유치목적물에 관한 유치권을 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다고 판단하였습니다.

이러한 경우 저당권자 A은행은 해당 경매절차에서 위와 같은 유치권을 배제하기 위하여 유치권부존재확인소송을 제기하여 B회사의 유치권에 대하여 다툴 수 있는 것입니다.

위 사례는 이미 저당권 성립되어 있는 부동산에 대하여 그 이후 상사유치권의 성립된다고 하더라도 신의칙에 반하는 권리남용으로 보아 유치권이 미성립한다고 판단한 경우입니다. 돈을 회수하고자 하는 자들 사이의 치열한 법적 다툼이 아닐 수 없습니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ

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