■ 채권자가 돈을 빌려주는 등 금전관계를 형성할 때 '담보'로 근저당권을 설정한 경우에는채무자가 돈을 갚지 않을 때 법원에 해당 담보 부동산을 경매신청하게 되는데 이러한 절차를 '임의경매'라고 합니다.

■ 이와 달리 채권자가 돈을 빌려주는 등 채무자와 금전관계를 형성할 때 이러한 근저당권과 같은 담보권을 설정하지 않은 경우에는 먼저 채무자를 상대로 민사재판 등을 통해 강제집행할 수 있는 판결문을 확보한 후에 이 판결문을 근거로 채무자의 부동산에 대하여 경매를 신청하게 되는데 이러한 절차를 '강제경매' 라고 합니다.


1. 강제경매와 임의경매 차이

채권자가 집행권원에 의하여 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차를 강제경매라 합니다.

강제집행을 할 수 있는 집행권원으로서는 확정된 판결문, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고결정문, 확정된 조정결정문, 강제집행을 허락한 약속어음공정증서 등이 있습니다.

이에 반하여 부동산 경매 실행에 집행권원을 요하지 아니하고 대신 담보권의 존재를 증명하는 서류를 제출하여 경매를 할 수 있는데 이를 임의경매(담보권실행 등을 위한 경매)라고 부릅니다.

이러한 임의경매는 강제집행은 아니지만 대부분의 절차가 강제경매 규정을 준용하고 있습니다.

임의경매에는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 경매와 민법, 상법 그 밖의 법률에 의한 경매로써 유치권에 기초한 경매, 공유물분할을 위한 경매 등이 있습니다.


2. 부동산 강제경매 절차

채권자는 채무자 소유의 부동산에 대하여 법원에 압류명령과 강제경매신청을 하고, 법원은 채무자 소유의 부동산에 대하여 압류 및 강제경매개시결정을 하게 되면 강제경매절차가 진행됩니다(민사집행법 제80조, 제83조).

환가절차로서의 부동산 강제경매절차는 부동산에 대한 집행절차에 있어 가장 핵심이 됩니다.

강제경매는 ① 채권자의 신청에 의한 법원의 강제경매개시결정을 시작으로 ② 매각준비절차 ③매각기일과 매각결정기일의 공고 ④ 매각실시절차 ⑤ 매각대금납부 ⑥ 배당절차의 순으로 이루어집니다.

(1) 먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 매각부동산을 압류하고, 법원직원은 관할등기소에 즉시 그 사유를 부동산등기부에 기입하도록 등기관에 촉탁하여 경매개시결정사유를 기입하도록 합니다.

(2) 매각준비절차로 법원은 채무자에게 경매개시결정원본을 송달하고, 다음으로 배당요구의 종기를 정하여 공고하고, 현금화의 준비절차로서 집행관에게 부동산 현황에 관한 조사를 명하고, 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

(3) 이러한 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고합니다.

매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 매각을 실시하여 최고가 매수신고인이 정하여지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정합니다.

허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여 매각실시 절차를 진행합니다.

매각허가허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.

(4) 매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금의 지급을 명합니다.

매수인이 대금을 완납한 경우에는 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁합니다.

매수인이 대금을 지정한 기한까지 완납하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

(5) 매수인이 대금을 완납하면 배당절차를 진행합니다. 이러한 배당절차에서 채권자는 최종 채권회수를 하게 됩니다.

경매절차의 핵심적인 목표는 매각부동산의 사전조사를 통해 최저매수가격을 정한 후(동산의 경우는 최저매각가격제도가 없습니다) 투명하고 공정한 매각절차를 유지해서 최고가로 부동산을 매각하는 데 있습니다.

매각대금을 최대화하는 것만이 다수 채권자의 권리를 만족하게 할 뿐 아니라 채무자에게도 유리하기 때문입니다.

민사집행법은 공정한 경쟁과 최고가로 경매부동산을 매각하기 위해 매각방법을 다양화하고 있는데, 호가경매는 물론 기일입찰, 기간입찰 등의 방법을 마련하고 있습니다.

동산의 경우는 호가와 기일입찰 두 가지 방법만이 가능하나 거의 대부분 호가에 의하고 있습니다.


3. 담보권 실행 등을 위한 경매 절차 (부동산 임의경매 절차)

사적인 약정에 의해 담보권이 설정된 후 채무자가 약정된 채무를 불이행하면 채권자는 아무런 집행권원 없이 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류 혹은 목적물을 제출하는 것으로 담보물인 부동산이나 유체동산에 대해 경매를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제264조 1항, 제271조).

물론 담보물이 선박, 자동차, 채권이나 그 밖의 재산권인 경우에도 경매신청이 가능합니다.

이 경우 경매신청의 대상이 되는 물건의 종류에 따라 강제경매절차의 규정이 준용됩니다(민사집행법 제268조, 제272조 등).

성격이 다른 절차이기는 하지만 담보권의 실행 역시 강제집행절차와 일원화해서 채권자의 만족을 도모하는 것이 바람직하다는 차원에서 강제집행절차를 준용합니다.

임의경매절차의 가장 큰 특징은 앞서 언급한 바와 같이 판결과 같은 집행권원이 필요없이, 담보권의 존재를 증명하는 서류로써 경매절차의 개시가 가능하다는 것입니다.


■ 한편, 담보권의 부존재나 소멸과 같은 실체법상의 사유에 대해서도 경매개시결정에 대한 이의를 제기할 수 있어(민사집행법 265조) 강제집행절차와는 구제방법이 다른 차이점이 있습니다.

집행 절차의 종료에 따른 매수인의 실체법상의 지위와 관련해서도 강제경매절차와는 다른 취급을 하고 있습니다.

즉, 강제집행의 경우에는 집행권원에 표시된 집행채권이 나중에 부존재하거나 소멸되었다고 하더라도 매수인이 매각대금을 완납한 경우에는 적법하게 경매물건에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

그러나, 담보권실행에 있어서는 애초부터 담보권이 존재하지 않는 부존재의 경우에는 매수인이 매각대금을 납부하더라도 물건에 대한 소유권을 취득하지 못하게 되며, 담보권이 소멸된 경우에는 매각대금을 납부하게 되면 매수인이 소유권을 취득하게 됩니다(민사집행법 267조).

따라서 임의경매 절차에서 채무자가 경락인의 대금완납 이전에 채무를 변제하여 담보권을 소멸시켰다 하더라도 이를 근거로 이의신청을 하고 나아가 경매절차를 정지시키지 아니하여 경락인이 경락대금을 납부하기에 이르렀다면 이로써 경락인은 경매목적물의 소유권을 유효하게 취득하게 됩니다(대법원 1992. 11. 11.자 92마719 결정).


■ 채권자가 채무자 소유 부동산에 대하여 경매를 통한 채권회수를 하고자 하는 경우에도, 집행권원에 의하는 경우와 담보권에 의하는 경우에 따라 강제경매 절차와 임의경매 절차를 진행하게 되며, 강제경매와 임의경매의 차이를 이해하고 채권회수해야 됩니다.