재산의 명의를 실제 소유자가 아닌 명의를 다른 사람으로 하여 놓는 경우가 있는데, 이때 실제 소유자를 명의신탁자라고 하고, 명의상 소유자로 된 사람을 명의수탁자라고 합니다. 즉 명의신탁을 맡기는 쪽을 명의신탁자, 명의신탁을 받아주는 쪽을 명의수탁자라고 합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭: 부동산실명법)이 제정되면서 예외적인 경우를 제외하고는 부동산에 관한 명의신탁이 금지되었습니다.

부동산실명법 제4조는, ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하여 명의신탁약정과 이에 의한 등기를 원칙적으로 무효로 하고 있습니다.

그러나 아직까지도 명의신탁은 조세포탈 및 강제집행의 면탈을 위해 자주 이용되고 있는 것이 현실이며 사해행위 역시 강제집행을 면탈하기 위한 재산도피 수단으로써 이용되곤 합니다.

① 양자간 명의신탁

부동산의 소유자가 신탁자가 되어 수탁자에게 등기명의를 이전하는 경우 양자간 명의신탁 또는 양자간 등기명의신탁이라고 부릅니다.

예를 들어 채무자인 B가 친구인 C와 짜고 명의신탁약정을 하여 자기 소유 부동산을 친구 C명의로 이전등기(B명의→C명의로 이전등기)하는 경우입니다.

② 3자간 명의신탁

신탁자가 매도인과 부동산을 매수하는 계약을 체결하였지만 등기는 자기 명의로 하지 않은 채 수탁자와의 명의신탁약정에 의하여 바로 수탁자 앞으로 이전등기를 하는 경우를 3자간 명의신탁, 3자간 등기명의신탁 또는 중간생략형 등기명의신탁이라고 부릅니다.

예를 들어 B가 매도인 A로부터 부동산을 매수하는 계약을 체결하면서 B가 친구 C에게 부탁하여 명의신탁약정을 하고 친구 C명의로 이전등기(매도인A→친구C로 이전등기)를 하는 경우입니다.

③ 계약 명의신탁

부동산을 매수하려는 신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 하고, 수탁자가 계약당사자로서 매도인으로부터 부동산을 매수하여 수탁자 앞으로 등기를 경료 하는 경우를 계약 명의신탁이라고 부릅니다.

예를 들어 B가 친구 C와 명의신탁약정을 하고 C를 내세워 C가 매도인 A를 만나 부동산 매수계약을 체결하면서 C명의로 이전등기(매도인A→친구C로 이전등기)를 하는 경우입니다.