■ ‘임대차계약’은 임대인이 목적물을 임차인에게 사용·수익하게 하고, 그 대가로 임차인이 차임을 지급하기로 하는 것을 합의함으로써 성립합니다(민법 제618조).

이 임대차계약에 의해 임대차 계약의 중심 효과인 임대인의 임료청구권과 임차인의 목적물에 대한 사용·수익청구권이 발생합니다.

임대차계약이 종료하는 경우 임차인은 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받아야 하는데 임대인이 임대보증금을 반환하지 않는 경우 민사재판인 임대차보증금반환청구 소송을 제기하여 채권회수 하여야 합니다.

임대차보증금반환청구 소송은 ① 임대차계약을 체결한 사실 ② 보증금을 지급한 사실 ③ 임대차가 종료한 사실이 요건사실입니다.

■ 임대차가 종료되는 사실은 여러 가지가 있는데 그 기간 만료를 원인으로 하는 경우가 있고, 이행불능, 수선의무위반 등을 이유로 한 해지를 원인으로 하는 경우가 있을 것인데 각 종료 원인을 밝혀야 합니다.

이때는 임대차계약서, 임차보증금 영수증, 내용증명(해지통지서)이 주요 증거서류가 됩니다.

만약 임대차 기간의 정함이 없는 경우에는 임대인에게 계약 해지의 통고를 하여 그 의사표시가 임대인에게 도달한 사실 및 그때로부터 민법 제635조 제2항 소정의 일정한 기간이 경과한 사실을 주장·증명하여야 합니다.

부동산임대차에서 임차인이 해지하는 경우에는 1월이 경과할 것이 요구되나, 이러한 기간의 경과 사실은 현저한 사실에 속하므로 따로 증명할 필요는 없습니다.

또 임대인이 임차목적물의 소유권을 상실하였다는 이유만으로는 임대인의 의무가 이행불능에 빠졌다고 단정할 수 없으나, 임차목적물의 소유권이 변동되고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 목적물의 인도를 요구하여 임차인이 이를 인도한 경우 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 이행불능이 되어 임대차 종료가 됩니다(대법원 1996. 3. 8.선고 95다15087 판결).

임대인의 수선의무 위반을 이유로 한 해지에서의 수선이 필요한 상태는 목적물 파손이 사소한 것을 넘어 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에서 정한 용법에 따라 사용·수익하는 것이 불가능한 경우를 말합니다.

■ 임대차보증금반환과 더불어 지연손해금도 함께 청구하는 경우에는 임차목적물을 반환한 사실 즉 명도한 사실을 요건사실로 추가합니다.

즉 임차목적물을 임대인에게 명도를 한 경우에는 보증금에 대한 지연손해금도 함께 청구할 것입니다.

임차목적물을 반환한 사실이나 이행의 제공을 한 사실을 주장·증명하여 지연손해금을 구할 경우에는 임차목적물을 반환하여 동시이행관계를 소멸시킨 다음날부터 지연손해금을 기산합니다.

만약 임차인이 임차목적물을 명도하지 아니하고 보증금 반환을 청구하게 되면, 법원은 보증금 반환과 동시에 임차목적물을 임대인에게 명도 하라는 동시이행 판결을 합니다.

■ 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 합니다(대법원 2015. 5. 29.선고 2012다84370 판결[임대차보증금반환]).

즉 임대차 중에 부동산을 매도하면서 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수하는 경우가 많은데 이러한 경우 매도인도 매수인과 함께 임대차보증금반환 의무가 있다는 점 염두에 두고 채권회수를 해야 합니다.