■ [사안]

A소유 부동산에 근저당권을 설정한 B는 임의경매를 신청하여 진행하고 있으며, C는 A소유 부동산에 관하여 30억원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권신고를 하였습니다.

B가 판단하기에는 C는 유치권이 성립하지 않는 것으로 보이고, 공사대금채권이 있다고 하더라도 2억원을 넘지 않을 것으로 보이는데, B가 할 수 있는 조치는 무엇인가요.?

■ [해설]

근저당권자 B는 유치권자 C를 상대로 유치권부존재 확인청구의 소를 제기하여, 유치권이 존재하는지 여부와 만약 유치권이 존재하는 경우 그 구체적 범위를 다투어야 합니다. (대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결 유치권부존재확인)


[1] 근저당권자가 유치권 신고를 한 사람을 상대로 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있습니다.

민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제91조 제5항에 의하면 유치권자는 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있습니다.

이와 같이 저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 근저당권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 근저당권자의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익이라고 볼 수는 없습니다.

따라서 근저당권자는 유치권 신고를 한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있는 것입니다.

[2] 법원 심리 결과 유치권 신고를 한 사람이 피담보채권으로 주장하는 금액 중 일부만 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소 판결을 선고하여야 합니다.

[3] 그리고 유치권이 부존재 한다는 소극적 확인소송에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 권리관계의 요건사실에 관하여 주장·증명책임을 부담하므로, 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·증명하여야 합니다.

즉 유치권자 C는 피담보채권인 공사대금채권 30억원의 존재에 대하여 입증하여야 합니다.


■ 근저당권자 B는 유치권을 신고한 C를 상대로 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있습니다.

이 경우 법원은 유치권자 C에게 공사대금채권의 존재에 대해 입증을 촉구하는 등으로 그 채무의 수액을 심리한 다음 어느 정도 인용을 할 것인지를 판단할 것입니다.

▶▶ 허위의 유치권신고와 과도한 금액의 유치권신고에 대하여 근저당권자는 적극적으로 유치권부존재확인의 소를 제기하여 대응하여야 합니다.