■ 채무자가 부동산을 소유하고 있는 경우 채권자로서는 채무자 소유의 부동산을 가압류하여 채권회수를 용이하게 할 수 있을 것입니다.

■ 가압류하려는 ‘부동산’은 부동산등기부에 따라 특정할 수 있어야 하며, ‘미등기 부동산’도 소유권보존등기가 가능한 경우 가압류할 수 있습니다.

‘부동산’이란 토지와 그 정착물을 말합니다(민법 제99조 제1항).

이 중에서 건물과 토지는 부동산등기부에 소유권보존등기가 경료 되어야 원칙적으로 소유권을 취득할 수 있습니다(민법 186조).

‘미등기부동산’이란 이러한 소유권보존등기가 경료 되지 않은 토지와 건물을 말합니다.

미등기부동산이라도 그 부동산이 채무자의 소유이면 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여 미등기부동산 가압류를 신청할 수 있습니다.

■ 미등기 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여 미등기부동산가압류를 신청합니다(민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제291조 및 미등기 건물의 처분제한등기에 관한 업무처리지침, 대법원 등기예규 제1469호).

미등기건물가압류 신청 시 첨부해야 할 서류는 다음과 같습니다.

(1) 미등기건물이 이미 사용승인을 받아 건축물대장등본을 발급받을 수 있는 경우
소유자의 주소 및 등기용 등록번호증명서
건축물대장등본(집합건물은 소재도, 각층의 평면도, 구분건물의 평면도)

(2) 건물로서의 외관을 갖추었지만 아직 사용승인을 받지 못한 경우
소유자의 주소 및 등기용 등록번호 증명서
건물이 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류
건물의 소재와 지번·구조·면적을 증명할 수 있는 서류
건축허가서 또는 신고서

채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있습니다(민사집행법 제81조 제2항, 제291조).

미등기건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는, 가압류 신청권자는 가압류 신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있습니다(민사집행법 제81조 제3항, 제291조).

■ 그리고 ‘부동산 합유지분’에 대하여서는 조합재산을 구성하는 개개의 재산으로서의 부동산에 대한 합유 지분에 대해서는 가압류의 대상으로 할 수 없습니다.

다만, 각 조합원의 채권자는 그 조합원이 전체로서의 ‘조합재산에 대해 가지는 합유지분’을 가압류할 수 있습니다(민법 제714조).

판례도 민법 제714조는 “조합원의 지분에 대한 압류는 그 조합원의 장래의 이익배당 및 지분의 반환을 받을 권리에 대하여 효력이 있다.”고 규정하여 조합원의 지분에 대한 압류를 허용하고 있습니다.

여기에서의 조합원의 지분이란 전체로서의 조합재산에 대한 조합원 지분을 의미하는 것이고, 이와 달리 조합재산을 구성하는 개개의 재산에 대한 합유지분에 대하여는 압류 기타 강제집행의 대상이 되지 않습니다(대법원 2007. 11. 30.자 2005마1130 결정).

조합재산에 대하여 가지는 지분에 대한 가압류 절차는 그 밖의 재산권에 대한 집행방법에 따릅니다(민사집행법 제251조).

■ 신탁법에 의한 ‘신탁부동산’도 수탁자의 명의로 되어 있는 신탁재산으로 원칙적으로 강제집행이 금지되므로 가압류 신청을 할 수 없습니다.

다만, 신탁사무의 처리 중 발생한 권리에 의한 경우에는 예외적으로 신탁부동산 가압류가 허용되는 경우가 있습니다(신탁법 제21조 제1항).


▶▶ 채무자 명의에 된 부동산과 채무자 명의가 될 수 있는 미등기 부동산에 대하여 부동산가압류신청을 하여 가압류결정을 받게 된다면 채권회수가 용이하게 됩니다.

채권자는 가압류 이후?향후 정식재판을 통해 판결문을 받게 되면 해당 가압류부동산에 대하여 다시 경매신청을 하여 채권회수를 하게 됩니다.