■[사례]

A(채권자)는 B(채무자)에게 1억 원을 빌려주었습니다.

그리고 그 변제조로 B(임차인)가 C(임대인)에 대하여 가지고 있는 1억 원의 임대차보증금 반환채권을 A가 양도 받으면서 B는 C에게 그 사실을 알리고 B는 C가 시인하는 것을 확인해두었습니다.

그 런데 임대인C는 D에게 주택을 매도하면서 1억 원을 공제하고 매매대금을 수령하였습니다.

A는 B의 전세계약만기일에 D에게 1억 원의 지급을 요구하였더니 D는 B가 집을 비워주면 주겠다고 합니다. A는 1억 원을 어떻게 받을 수 있는가요?

■[해설]

전세권이란 차임을 정기적으로 지급하는 대신 부동산사용권설정에 관한 계약을 할 때에 일정액의 목돈인 이른바 전세금을 지급하고 그 이자를 차임과 상계하기로 하여 타인의 부동산을 그 용도에 따라 점유, 사용, 수익할 수 있는 권리입니다.

이러한 권리에 대한 공시방법으로써 등기를 마쳐야 민법이 정하고 있는 물권으로서의 전세권이 됩니다.

그런데 전세이지만 등기를 하지 않는 경우가 많은데 이를 미등기전세 이른바 채권적 전세권이라고 합니다.

반면 임대차란 당사자 일방이 상대방에게 어떤 물건을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 주로 차임의 지급방법에 따라 전세와 구별된다고 할 수 있습니다(대전지법천안지원 1999. 2. 25.선고 98가합2948 판결).

그리고 주택임대차보호법 제12조, 상가건물임대차보호법 제17조에서는 미등기전세에도 각 법률을 준용하고, 전세금은 임대차보증금으로 본다고 규정하고 있습니다.

따라서 ‘전세권’은 민법으로 보호를 받고, ‘미등기전세’와 ‘임대차’는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법으로 보호를 받습니다.

그런데 전세계약 또는 임대차계약 기간 중에 전세금반환채권이나 임대차보증금반환채권을 전세권이나 임대차권리와 분리하여 양도할 수 있는지가 문제 됩니다.

이와 관련하여 판례는 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금 반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있다고 합니다(대법원 2002. 8. 23.선고 2001다69122 판결).

이러한 점에 있어서 임대차에 있어서도 장래에 임대차보증금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도받은 것으로 본다면 그 채권양도는 유효하다 할 것입니다.

그리고 채권양도는 그 양도사실을 채무자가 알고 있었느냐를 묻지 않고, 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 양도를 승낙하였을 때 양도인이 채무자에 대하여 대항할 수 있습니다(민법 제450조).

위 사안에서 양도인 B가 채무자 C에게 채권양도사실을 통지하고 또 채무자 C의 승낙이 있다고 할 것이므로 A는 채무자 C에게 대항할 수 있다고 할 것입니다.

여기서 매우 주의하여야 할 사항은 이러한 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하여 한다는 점입니다(민법 450조).

실무에서는 주로 내용증명으로 양도통지나 양도승낙을 하고 있습니다.

또한, 임차주택의 양수인은 임대인지위를 승계 하는지 여부에 대하여 주택임대차보호법 제3조 2항에서 임차주택의 양수인은 임대인지위를 승계 한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, A에 대한 C의 채무인 임대차보증금반환채무가 D에게 인수되었다고 볼 수 있을 것입니다.

다만, D의 위 임대차보증금반환의무는 B의 목적물 명도의무와 동시이행관계에 있다고 할 것입니다.

■ 참고로 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없습니다(대법원 1989. 4. 25.선고 88다카4253 판결).

따라서 보증금반환채권 양도통지 후에는 임대차계약을 갱신할 수 없습니다.

■■ 본 사례의 경우 B의 임차권이 계약기간종료가 되는 경우 B에게 방을 비우라고 청구할 권리 즉, 건물명도청구권은 D가 가지고 있으므로, A는 D의 채권자로서 D의 건물명도청구권을 대위 행사하여, A는 B에게 D를 대위하여 위 주택에 대한 명도청구 소송을 제기하여야 합니다.

그리고 A는 동시에 D에게는 주택을 명도 받으면서 전세보증금 1억원을 지급하라는 임대보증금반환청구 소송을 함께 제기하여 채권회수해야 합니다.