■[사례]

부부인 A·B는 단독주택인 이 사건 주택 소유자로부터 당시 비어 있던 101호를 임차보증금 6,500만 원에 임차하면서 계약 당일 500만 원을 지급하고, 소유자의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 다음날 이 사건 주택 101호에 일부 이사짐을 옮기고(전입신고와 확정일자는 임대차계약 당일 마침), 약 1개월 뒤에 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고 나머지 이사를 마쳤습니다.

그런데 A·B가 임차보증금 잔금을 지급하고 나머지 이사를 하기 전에 다른 세입자 C가 소유자와 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고 전세금 6,500만 원에 관해서 전세권설정등기를 마친 사안입니다.

이러한 경우 일부 보증금을 지급한 상태에서 일부 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 받은 A·B와 전세금 지급과 전세권설정등기를 마친 C 사이에 누가 우선변제권이 있는지가 문제된 사안입니다.

■[해설]

주택임대차보호법상 보장받는 임차인의 우선변제권은 주택인도와 주민등록(전입신고)을 하고 확정일자를 받으면 됩니다.

그런데 위와 같이 계약 당일 보증금 가운데 500만원을 지급하고 임대인의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 이튿날 이삿짐 일부를 옮긴 것도 ‘주택 인도’로 볼 수 있으며, 임차인의 보증금 완납 여부는 임차인의 우선변제권 성립 요건의 고려 사항이 아니라는 대법원 판결이 있습니다(대법원 2017. 8. 29.선고 2017다212194판결 배당이의 소송).

이 사건 임대차계약 당시 101호가 비어 있었고, 임대인이 임차인인 A·B에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, A·B들이 일부 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 일부 이사를 마친 시점에는 101호를 인도받았다고 보아야 한다고 대법원은 판단한 것입니다.

우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날이므로, 특별한 사정이 없는 한 A·B(원고)는 C(피고)에 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단한 것입니다.

■ 위 사례에서 원래 해당 주택의 경매 절차에서 경매법원은 A·B가 아니라 C에게 배당하는 배당표가 작성이 되었고, 이에 대하여 A·B는 배당기일에 배당이의를 하고 배당이의 소송를 제기하였습니다.

1심은 "임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날로 봐야 한다"며 A·B의 손을 들어줬습니다.

그러나 2심은 "평일에 잠만 잔 것은 일반적인 거주형태라고 보기 어려워 실제 주택을 인도받은 것으로 볼 수 없을뿐만 아니라, 보증금을 500만원만 지급한 김씨 부부가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 최씨보다 더 보호받아야 할 위치였다고 보기 어렵다"며 C의 손을 들어줬습니다.

■ 그런데 대법원은 1심 판단을 지지해서 A·B의 손을 들어 준 것입니다.

대법원은 결국 A·B가 제기한 배당이의를 받아 들여 C에게 배당한 것은 취소하고 A·B에게 우선순위가 있다고 판단한 것입니다.

대법원은 '주택의 인도'라 함은 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하고, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리킨다고 하였습니다.

그리고 사실상의 지배가 있다고 하기 위해 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하면 된다고 한 것입니다.

이때 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 종합적으로 고려해야 한다고 하였습니다.

그러면서 이처럼 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는다고 하였습니다.

■ 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건(주택인도+전입신고)과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다는 것입니다.

▶▶ 위 사례에서 보면 A·B는 배당이의 소를 통해 선순위 임차인으로 임차보증금을 모두 받게 된 것인데, 사실 C 입장에서도 임차보증금을 모두 지급하고 전세권설정등기까지 하였는데 너무나 억울할 수 있는 상황입니다.

법이라는 것이 어떻게든 법적 기준을 두고 결정을 해야 하는 것이지만, 명확하지 않은 제도를 만들어 놓고, 즉 어정쩡하게 우선변제권 요건을 만들어서 새로운 피해자가 발생한 것이 아닌가 하는 생각을 해봅니다.

물론 임차인의 권리를 보호해 주기 위해 주택임대차보호법상 우선변제권 요건을 만들었지만 너무 복잡하고 명확하지 않은 용어(예를 들어 주택 인도)를 사용하여 권리를 구제해 주려고 하다보니 이렇게 된 것이 아닌가 싶습니다.

일반인들이 법적 판단의 기준이 헷갈리지 않는 간단 명료한 법적 제도가 필요해 보입니다.