■ 실제 거래에서 계약상의 지위를 인수하는 계약, 즉 계약인수가 많이 발생합니다. 계약인수를 하는 경우 어떠한 경우 효력이 있는지 잘 살펴 계약 당사자로서 손해가 발생하지 않도록 조심해야 합니다.

이러한 계약상 지위의 양도·양수 또는 계약인수는 민법상 명문의 규정은 없지만, 계약 자유의 원칙, 사법자치의 원칙에 비추어 당연히 인정됩니다.

다만 계약인수의 태양에 따라서 요건과 그 효과가 각기 다를 수 있어 이는 구체적인 계약 내용 또는 약관의 내용에 따라 그 효과를 해석하여야 합니다.

■ 계약인수의 성립요건

계약 당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 3면계약으로 이루어지는 것이 통상적이나, 관계 당사자 중 2인의 합의와 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 가능합니다.

이와 같이 계약인수는 기존 계약의 당사자와 이를 인수하는 당사자의 3면계약으로 하여야 할 것입니다.

다만 관계 당사자 중 2인의 합의가 있는 경우에는 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하여야 계약인수의 효력이 있는 것입니다.

● 이와 관련하여 3면 계약이 된 경우는 문제가 덜 발생 되지만, 당사자 중 2인의 합의가 있는 경우에 있어 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하였는지가 자주 문제가 되고 있습니다.

회사가 공사 도중 자금난으로 부도가 나자 그 회사의 채권자들이 자신들의 대여금 채권의 확보를 위하여 신설 회사를 설립하여 기존 회사가 분양계약에 따라 피분양자들에 대하여 부담하는 소유권이전등기 채무의 이행뿐만 아니라 잔대금 채권까지도 함께 양수하기로 하는 약정을 하였다면,

이는 분양계약의 분양자로서의 지위의 승계를 목적으로 하는 이른바 계약인수 약정을 한 것으로 보는 것이 경험칙상 상당하고,

신설 회사가 피분양자들에게 공사를 인수하였다면서 준공검사가 나면 소유권이전등기를 해주겠으니 준공검사 동의서에 날인해 달라고 요청하여 피분양자들이 이에 응한 행위는 바로 신설 회사와 기존 회사 사이의 계약인수에 동의한 것으로 볼 수 있으므로,

기존 회사의 분양계약상의 지위는 신설 회사에 의해 유효하게 인수되었다고 보아, 계약인수를 인정한 사례가 있습니다.(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다21662 판결 [손해배상(기)])

◎ 관계 당사자 중 2인이 합의하고 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로 하는 경우, 나머지 당사자의 동의 내지 승낙이 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니며 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능합니다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다54535, 54542 판결 [손해배상(기)·손해배상(기)] ).

● 기존 계약당사자의 채무를 제3자가 인수하는 경우, 이 또한 계약인수라 할 것이며, 기존 계약의 채무자가 채무를 면하는 면책적 채무인수가 되려면 계약인수의 성립요건을 갖추어야 합니다.

민법 제454조는 제3자가 채무자와 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 하는 면책적 채무인수의 경우에 채권자 승낙이 있어야 채권자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.

따라서 채권자의 승낙이 없는 경우에는 채무자와 인수인 사이에서 면책적 채무인수 약정을 하더라도 이행인수 등으로서 효력밖에 갖지 못하며 채무자는 채무를 면하지 못합니다.

그리고 계약당사자로서 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약으로부터 발생하는 채권·채무 이전 외에 계약관계로부터 생기는 해제권 등 포괄적 권리의무의 양도를 포함하는 것입니다.

따라서, 계약인수가 적법하게 이루어지면 양도인은 계약관계에서 탈퇴하게 되고, 계약인수 후에는 양도인의 면책을 유보하였다는 등 특별한 사정이 없는 한 잔류당사자와 양도인 사이에는 계약관계가 존재하지 않게 되며 그에 따른 채권채무관계도 소멸합니다.

이러한 계약인수는 양도인과 양수인 및 잔류당사자의 합의에 의한 삼면계약으로 이루어지는 것이 통상적이며 관계당사자 3인 중 2인의 합의가 선행된 경우에는 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하여야 그 효력이 생깁니다. (대법원 2012. 5. 24. 선고 2009다88303 판결 [손해배상(기)])

■ 계약인수 해석에 있어 처분문서의 중요성

계약인수의 태양에 따라 요건과 그 효과가 각기 다를 수 있는데, 이는 계약인수를 하는 당사자들의 의사를 확인할 수 있는 계약서, 각서 등의 처분문서의 기재된 내용이 중요한 기준이 되어 판단됩니다.

● 토지의 매도인이 매수인으로 하여금 그 지상에 공동주택을 건축하여 분양하게 하면서도, 해당 토지대금채권을 확보하려는 의도 아래 건축허가를 매도인 명의로 하면서, 매수인이 매도인 명의로 분양한 공동주택은 토지대금을 수령함과 동시에 매도인이 수분양자들에게 그 소유권을 이전하여 주기로 약정하였으나,

그 후 시공자인 건설회사의 공사 포기로 인하여 당해 토지에 관한 매매계약이 해제되면서 매수인이 공사에 관한 권리를 포기하고 정산각서를 작성하여 매도인에게 교부한 사안입니다.

그런데 정산각서에 매도인은 분양자인 매수인의 권리를 인수하면서, 일부 분양자에 대하여서는 포괄적인 권리승계를 제외하는 정산각서를 작성하였습니다.

이에 대하여 토지 매도인과 매수인 사이의 계약상 지위 인수계약에 있어서 매수인이 일부 제3자들에게 공동주택을 분양한 자로서의 권리의무는 포괄승계의 대상에서 제외되었다는 처분문서인 정산각서를 기준으로 해석하여, 인수되지 않은 일부 제3자들에 대하여 인수인은 분양의무자로서 소유권이전등기의무가 없다고 판결을 하였습니다(대법원 1996. 9. 24. 선고 96다25548 판결 [소유권이전등기]).

● 이른바 계약상의 지위의 양도· 양수 또는 계약인수는 그 태양에 따라서 요건에 있어 삼면계약일 경우와 상대방의 승인에 의하여 그 효력이 발생하는 경우 등을 예상할 수 있으며,

또 그 효과에 있어서도 혹은 계약상 이미 발생한 채권, 채무뿐만 아니라 장래 발생할 채권, 채무와 계약에 따르는 취소권이나 해제권도 이전하는 경우와 단계적으로 그때 그때 발생한 채권, 채무를 이전함에 그치는 경우도 있으며,

혹은 양도인의 채무가 면책적으로 이전하는 경우(면책적 인수)와 병존적으로 이전하는 경우 (병존적 계약인수) 등이 있을 수 있는데,

이러한 계약인수의 효과는 구체적 계약이나 약관의 내용에 따라 해석되어지기 때문에, 구체적인 계약이나 약관의 내용이 있는 처분문서가 중요한 것입니다(대법원 1982. 10. 26. 선고 82다카508 판결 [제3자이의]).

▶▶ 실제 거래에서 임차권양도, 점포양도양수, 사업권인수, 시행권인수, 부동산계약인수, 독점적권리인수 등 많이 이루어지는 것이 계약인수 또는 계약상의 지위 인수입니다.

그러나 계약인수의 성립요건과 그 효력에 대하여 간과를 하여 나중에 기존 계약당사자와 이를 인수한 당사자 사이에 분쟁이 많이 발생하여 채권회수에 어려움을 겪는 경우가 많이 발생합니다.

좀 더 계약인수의 성립요건을 잘 살펴 계약인수를 하여야 채권회수에 대한 어려움이 적어집니다. ㅡ전용우 변호사ㅡ