■ 수인이 부동산을 공동으로 매수하여 투자한 경우, 매수인들 사이의 법률관계

수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우에는 매수인들 사이의 법률관계는, ① 부동산 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기 의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, ② 그 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 동업체에 대하여 부담하는 경우도 있을 수 있습니다( 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다54894 판결 등 참조).


■ 동업을 목적으로 한 조합이 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득한 경우

동업을 목적으로 한 조합이 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득한 경우하였다면, 민법 제271조 제1항의 규정에 의하여 당연히 그 조합체의 합유물이 되며, 조합체가 합유등기를 해야 합니다.

○ 민법 제271조 제1항: "법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다."

○ 민법 제704조: "조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다."

◎ 그런데 만약, 그 조합체가 합유등기를 하지 아니하고 그 대신 조합원들 명의로 각 지분에 관하여 공유등기를 하였다면, 이는 그 조합체가 조합원들에게 각 지분에 관하여 명의신탁한 것으로 보아야 합니다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다30622 판결 [대여금등] ).


■ 부동산의 소유자가 동업계약에 의하여 부동산의 소유권을 투자하기로 한 경우

부동산의 소유자가 동업계약(조합계약)에 의하여 부동산의 소유권을 투자하기로 한 경우에 있어서도, ① 동업계약에 따라 투자한 부동산의 소유권을 조합원의 합유로 등기하는 경우도 있을 것이고, ② 조합원의 합유로 등기하지 않고 부동산의 소유자가 그대로 부동산 소유권을 보유하면서 투자하는 경우도 있을 것입니다.

부동산의 소유자가 그대로 소유권을 보유하고 동업을 하는 경우에는, 그와 조합 사이에 채권적인 권리의무가 발생하여 그로 하여금 조합에 대하여 그 소유권을 이전할 의무 내지 그 사용을 인용할 의무가 있다할 것입니다.

그러나 부동산 소유자가 그대로 소유권을 보유하고 동업을 하는 경우에는, 그 동업계약을 이유로 조합계약 당사자 아닌 사람에 대한 관계에서 그 부동산이 조합원의 합유에 속한다고 할 근거는 없으므로, 조합원이 아닌 제3자에 대하여는 여전히 부동산 소유자로서 그 소유권을 행사할 수 있는 것입니다( 대법원 1991. 7. 12. 선고 90다13161 판결 등 참조).


▶▶ 수인이 공동으로 투자하여 부동산을 매수하여 공동사업을 하거나, 자신의 부동산을 동업재산으로 투자하고 다른 사람들과 공동 사업을 하는 경우가 있습니다.

이러한 경우 공동사업을 위한 조합으로 보는 경우에는 해당 부동산은 동업자들의 '합유'로 보아 합유등기를 하는 것이 맞습니다.

그러나 비슷해 보이지만, 수인이 공동으로 투자를 하여 부동산을 매수한다고 하더라도, 어떤 한 사람이 주도하여 투자를 하여 이익 분배 약정을 하는 경우, 민법상 조합이 아니라 상법상 익명조합이 될 수도 있습니다.

그렇게 되면 동업자들 사이의 권리·의무 관계가 달라지고, 이는 동업분쟁이 발생하는 경우 어떻게 해결해야 하는지가 달라지게 됩니다.

따라서 수인이 공동으로 투자하여 부동산을 매수하여 동업관계를 하는 경우, 자신의 권리·의무를 잘 챙겨 동업계약서를 체결하고 동업을 하여야 합니다. ㅡ전용우 변호사ㅡ