부동산신탁이라는 방법으로 사해행위가 이루어지는 경우 '사해신탁'이라고 합니다.

부동산신탁은 채권자인 돈을 빌려주는 대주를 위하여 널리 이용되는 담보장치입니다. 사업부지나 신축 건물을 신탁하게 되면, 해당 부동산의 소유권이 신탁사에게 이전되기 때문에, 시행사의 채권자들로부터 해당 재산을 보호할 수 있기 때문입니다. 그래서 부동산 PF 대출의 대주에게는 매우 유리합니다.

그러나 부동산 개발사업의 시행사는 재무적으로 열악한 경우가 많고, 초기 자금을 위해 차입을 하여 사업을 시행하기 때문에 채무초과인 경우가 많습니다.

이렇게 신탁을 한 후 사업이 잘못되어 신탁에 따른 공매가 진행되면 그 수익은 우선수익자에게만 돌아가기 때문에 시행사의 채권자는 채권을 회수하기 어렵게 됩니다.

이때문에 부동산 PF에 관한 부동산신탁이 특정 채권자를 위한 사해행위가 아닌지 논란이 됩니다.

부동산신탁 자체가 사해신탁으로 인정되면 위탁자인 시행사의 채권자들은 신탁을 취소하고 신탁부동산을 시행사의 책임재산으로 환원시킬 수 있기 때문에 사해행위를 검토하여 사해행위취소청구소송을 제기해야 합니다.

<신탁법의 사해신탁 규정>

제8조(사해신탁)
① 채무자가 채권자를 해함을 알면서 신탁을 설정한 경우 채권자는 수탁자가 선의일지라도 수탁자나 수익자에게 민법 제406조제1항의 취소 및 원상회복을 청구할 수 있다. 다만, 수익자가 수익권을 취득할 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서의 경우에 여러 명의 수익자 중 일부가 수익권을 취득할 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 악의의 수익자만을 상대로 제1항 본문의 취소 및 원상회복을 청구할 수 있다.
③ 제1항 본문의 경우에 채권자는 선의의 수탁자에게 현존하는 신탁재산의 범위 내에서 원상회복을 청구할 수 있다.
④ 신탁이 취소되어 신탁재산이 원상회복된 경우 위탁자는 취소된 신탁과 관련하여 그 신탁의 수탁자와 거래한 선의의 제3자에 대하여 원상회복된 신탁재산의 한도 내에서 책임을 진다.
⑤ 채권자는 악의의 수익자에게 그가 취득한 수익권을 위탁자에게 양도할 것을 청구할 수 있다. 이때 민법 제406조제2항을 준용한다.
⑥ 제1항의 경우 위탁자와 사해신탁(사해신탁)의 설정을 공모하거나 위탁자에게 사해신탁의 설정을 교사·방조한 수익자 또는 수탁자는 위탁자와 연대하여 이로 인하여 채권자가 받은 손해를 배상할 책임을 진다.

<사해신탁의 성립요건>

사해신탁도 민법 제406조가 규정한 사해행위와 동일하게 객관적인 요건으로 신탁행위의 '사해성'이 인정되어야 하고, 주관적인 요건으로 채무자(위탁자)의 사해의사가 인정되어야 합니다.

<사해신탁에 대한 판례 동향>

현재 법원 판는 대체적으로 부동산신탁에 대한 사해신탁을 잘 인정지 않고 있습니다. 그 이유는 채무자가 부동산신탁이라는 방법으로 자금난을 극복하고 변제력을 회복하는 최선의 방법으로 부득이한 조치라고 보고 사해신탁을 인정하지 않고 있습니다.

채무자가 토지에 집합건물을 지어 분양하는 사업을 추진하던 중 이미 일부가 분양되었는데도 공정률 45.8%의 상태에서 자금난으로 공사를 계속할 수 없게 되자 건축을 계속 추진하여 건물을 완공하는 것이 이미 분양받은 채권자들을 포함하여 채권자들의 피해를 줄이고 자신도 채무변제력을 회복하는 최선의 방법이라고 생각하고, 사업을 계속하기 위한 방법으로 신탁업법상의 신탁회사와 사이에 신탁계약을 체결한 것으로 자금난으로 공사를 계속할 수 없었던 채무자로서는 최대한의 변제력을 확보하는 최선의 방법이었고 또한 공사를 완공하기 위한 부득이한 조치였다고 판단되므로 사해행위에 해당되지 않는다고 판결하였습니다(대법원 2003. 12. 12. 선고 2001다57884 판결 [사해행위취소등]).


부동산 개발 사업을 하는 시행사는 재무적으로 열악한 경우가 많고, 초기 사업 자금도 차입을 해서 사업을 시행하는 경우가 많아 채무초과인 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 시행사가 신탁계약을 체결하고 부동산을 신탁회사에 넘기는 것이 사해신탁에 해당하는지가 문제가 되고 있는 것입니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ