채권자가 돈을 빌려주는 등 금전관계를 형성할 때 '담보'로 근저당권을 설정한 경우에는 채무자가 돈을 갚지 않을 때 법원에 해당 담보 부동산을 경매신청하게 되는데 이러한 절차를 '담보권을 실행하기 위한 경매절차'라고 하며 이를 '임의경매'라고 합니다

따라서 근저당권을 가지고 있는 채권자는 채무자가 돈을 갚지 않는 경우 임의경매를 신청하여 경매개시결정을 받아 경매를 진행하게 될것입니다.

이러한 임의경매절차에서, 채무자가 해당 근저당권의 채무를 경매개시결정 이전에 모두 갚았는데 경매절차가 진행되는 경우, 또는 경매개시결정 이후 채무를 모두 갚았는데 경매절차가 진행되는 경우, 채무자는 어떻게 조치해야 하는지 살펴보겠습니다.


■ 경매개시결정에 대한 이의신청

채무자는 근저당권에 의한 채무를 모두 변제하였다거나, 채무가 없다는 자료를 첨부하여 경매법원에 '경매개시결정에 대한 이의신청'을 하여야 할 것입니다.

민사집행법 제265조(경매개시결정에 대한 이의신청사유)
경매절차의 개시결정에 대한 이의신청사유로 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 주장할 수 있다.


■ 강제집행정지신청

채무자는 임의경매의 근거가 된 근저당권이 더 이상 효력이 없다는 전제에서 '근저당권말소청구소송' 제기하거나, 근저당권의 채무가 모두 변제되거나 존재하지 않다는 '피담보채무부존재확인소송'을 제기를 한 후, 이를 근거로 임의경매를 정지해 달라는 '강제집행정지신청'을 법원에 해야 합니다.

이렇게 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매절차를 정지하려면 그 담보권의 효력을 다투는 소를 제기하고 민사집행법 제46조에 준하는 강제집행정지 결정을 받아 그 절차의 진행을 정지시켜야 합니다(민사집행법 제275조). 즉 임의경매절차에 대한 강제집행정지 신청도 근저당권말소청구의 소나 피담보채무부존재확인의 소와 같은 본안의 소가 제기되어 있을 것을 전제로 할 수 있습니다(대법원 2012. 8. 14.자 2012그173 결정 [강제집행정지]).

만약 채무자가 경락인의 대금완납 이전에 채무를 변제하여 담보권을 소멸시켰다 하더라도 이를 근거로 이의신청을 하고 나아가 경매절차를 정지시키지 아니하여 경락인이 경락대금을 납부하기에 이르렀다면 이로써 경락인은 경매목적물의 소유권을 유효하게 취득하게 됩니다(대법원 1992. 11. 11.자 92마719 결정 [경매개시결정에대한이의]).

따라서 채무자는 반드시 경락이 되어 경락인이 대금을 완납하기 전에, 이의신청을 하고 경매절차를 정지시켜야 합니다. 그렇지 아니하면 경매목적물은 경락인의 소유로 확정이 됩니다.

민사집행법 제267조(대금완납에 따른 부동산취득의 효과)
매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다.


담보권을 실행하기 위한 경매절차, 즉 임의경매절차에서 채무자가 근저당권에 의한 채무를 모두 변제하거나, 근저당권이 존재하지 않는 경우에는, 반드시 근저당권말소청구소송 또는 피담보채무부존해확인소송을 제기하면서, 경매 집행정지신청을 해야 합니다. 그렇지 하지 않아 경매목적물을 경낙받은 경낙인이 대금을 모두 지급하는 경우 경매목적물의 소유권은 경락인이 가지게 됩니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ