공인중개사가 토지 거래를 중개하면서 계약서에 매매가격을 부풀려 기재하자는 매수인의 요구를 거절하지 않고 업계약서를 작성하였다면, 그 이후 허위계약서 작성으로 매도인이 입게 되는 손해를 공인중개사가 책임져야 하는지 살펴보겠습니다.

■■[사례]

토지 매도인A는 2015년 6월경 경기도 용인시에 있는 땅 3442㎡를 1억5,600만원에 매수인B에게 매도하는 계약을 체결하였습니다.

이 거래는 공인중개사C가 중개했습니다.

그런데 매수인B는 은행에서 토지 구매자금을 대출받기 위해 필요하다며 매도인A와 중개사C에게 매매가격을 실제보다 부풀려 적는 소위 '업(Up) 계약서'를 작성하자고 요구했습니다다.

업계약서를 작성하면 금융기관으로부터 더 많은 자금을 대출받는데 유리하고, 재매각시 양도차익을 줄일 수 있어 양도소득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다는 점을 노린 것입니다.

크게 손해볼 것이 없다고 판단한 매도인A는 매수인B의 요구를 받아들였고, 중개사C도 매매가를 실제 거래 가액보다 80%가량 부풀린 2억6,000만원이 적힌 계약서에 서명·날인했습니다.

하지만 이 토지가 주변 시세보다 지나치게 높은 가격에 거래됐다는 점을 의심스럽게 여긴 세무당국에 의해 업계약서 작성 사실이 발각됐습니다.

매도인A는 880만원의 과태료 처분을 받았고, 자경농지 자격으로 받은 2,700만원의 양도소득세 감면 혜택도 박탈됐습니다. 부정행위자에 대한 세제혜택을 배제하는 조세특례제한법 제129조가 적용됐기 때문입니다.

공인중개사C도 860만원의 과태료 처분을 받았습니다.

이에 매도인A는 중개사C의 엉터리 중개로 인해 손해를 입었다며 "양도소득세 상당액와 과태료 등 5,400만원을 배상하라"며 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.

■■[해설]

위 사례에 대하여 법원은 공인중개사C는 1,900여만원을 매도인A에게 지급하라고 판결했습니다(수원지방법원 2018. 2. 23.선고 2016가단541402 손해배상).

법원은 공인중개사로서 자신이 중개한 거래의 거래내용을 진실하게 작성해야 하는데도 이 같은 의무를 위반해 매매대금을 거짓으로 쓴 허위 거래계약서를 작성했다며 이러한 불법행위로 인해 매도인A가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 하였습니다.

다만 매도인A도 매수인의 업계약서 작성요청에 응한 책임이 있다며 공인중개사C의 배상책임을 60%로 제한했습니다.

그리고 법원은 매도인이 받은 과태료에 대해서는 공인중개사C의 배상책임을 인정하지 않았습니다. 법원은 매도인A의 잘못에 대해 별개로 부과된 것이므로 공인중개사C의 불법행위와는 상당인과관계가 없다고 판단하였습니다. A가 성인으로 온전하게 책임능력을 가지고 있는 이상 이러한 책임까지 공인중개사C에게 전가할 수 없다고 판단하였습니다.


우리 주위에서 부동산 거래시 업계약서나 다운계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 공인중개사의 책임, 당사자 본인의 책임이 발생하여 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ