중개보조원의 불법행위로 공인중개사가 함께 손해배상을 해야 하는 경우에 있어, 중개보조원과 공인중개사의 책임 금액이 다른 경우, 다액채무자인 중개보조원이 피해자에게 일부 변제를 하는 경우 변제로 소멸하는 부분을 누구의 채무를 어떻게 처리하는지 살펴보겠습니다.

■■[사례]

피해자(임대인)는 2009년 9월 공인중개사의 중개로 서울 관악구의 아파트를 임대하면서 잔금 수령권한을 공인중개사의 중개보조원에게 위임하였습니다.

그런데 중개보조원은 임차인으로부터 받은 임대차보증금의 잔금 198,000,000원과 피해자로부터 대출금을 변제해 달라고 부탁과 함께 받은 대출금 상환 수수료 5,406,000원을 횡령해 자신의 아파트를 사는데 썼습니다.

피해자가 입은 전체 손해액 218,432,332원(임대차보증금 잔금 198,000,000원, 대출금상환수수료 5,406,000원 및 제때에 대출금이 변제되지 않음으로써 그 후 원고가 추가로 지출한 대출금 이자 15,026,332원을 합한 금액)입니다.

이후 문제가 되자 중개보조원은 2010년 2월 피해자에게 임대차보증금 잔금 중 97,222,343원을 변제하였습니다.

이에 피해자는 공인중개사와 중개보조원을 상대로 손해배상 소송을 제기하였습니다.

■■[해설]

1심은 공인중개사의 경우 고의로 인한 불법행위가 아니기 때문에 피해자의 과실을 50%를 감안하여, 과실상계에 의하여 218,432,332원 중 50%인 109,216,166원에 대하여만 손해배상책임을 부담한다고 하였고, 나아가 중개보조원이 변제한 97,222,343원은 중개보조원의 단독으로 채무를 부담하는 부분에서 변제된다고 보아 중개보조원은 121,209,989원의 손해배상 책임이 있다고 판단하였습니다.

그러나 2심은 중개보조원이 변제한 97,222,343원 중 공인중개사의 과실비율에 상응하는 48,611,171원(= 97,222,343원×0.5)은 공인중개사가 배상하여야 할 손해액의 일부로 변제된 것으로서 공인중개사의 손해배상책임은 그 범위에서 소멸하였다고 판단을 하였습니다. 그렇게 되면 공인중개사는 60,604,995원을 배상책임이 있게 됩니다.

즉 이 사건 쟁점은 중개보조원이 변제한 97,222,343원이 중개보조원이 단독으로 채무를 부담하는 부분부터 소멸시키는지 아니면 공인중개사의 과실비율에 상응하는 금액만큼 공인중개사와 공동으로 채무를 부담하는 부분도 소멸시키는지 여부가 되는 사례입니다.

이에 대하여 대법원은, 금액이 다른 채무가 서로 부진정연대 관계에 있을 때 다액채무자가 일부 변제를 하는 경우 변제로 인하여 먼저 소멸하는 부분은 당사자의 의사와 채무 전액의 지급을 확실히 확보하려는 부진정연대채무 제도의 취지에 비추어 볼 때 다액채무자가 단독으로 채무를 부담하는 부분으로 보아야야 한다고 판단하였습니다.

그리고 이러한 법리는 사용자의 손해배상액이 피해자의 과실을 참작하여 과실상계를 한 결과 타인에게 직접 손해를 가한 피용자 자신의 손해배상액과 달라졌는데 다액채무자인 피용자가 손해배상액의 일부를 변제한 경우에 적용되고, 공동불법행위자들의 피해자에 대한 과실비율이 달라 손해배상액이 달라졌는데 다액채무자인 공동불법행위자가 손해배상액의 일부를 변제한 경우에도 적용된다고 합니다.

또한 중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상액이 과실상계를 한 결과 거래당사자에게 직접 손해를 가한 중개보조원 자신의 손해배상액과 달라졌는데 다액채무자인 중개보조원이 손해배상액의 일부를 변제한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 판단하였습니다(대법원 2018. 3. 22.선고 2012다74236 전원합의체 판결 [부당이득금]).

기존 대법원 판례는 소액채무자와 공동으로 채무를 부담하는 부분도 과실비율에 상응하는 만큼 소멸한다는 과실비율설이었는데, 위 대법원 전원합의체 판결로 기존 대법원 판례를 변경하여 이른바 외측설로 변경한 것입니다.

위 사례에서, 다액채무자인 중개보조원이 지급한 돈은 중개보조원이 단독으로 채무를 부담하는 부분부터 변제로 소멸시킨다고 보아야 합니다. 결국 중개보조원의 변제에 의하여 공인중개사의 손해배상책임에서 소멸되는 부분은 없다고 할 것입니다.

대법원이 이와 달리 판단한 2심 판결은 부진정연대채무의 일부 변제의 효력에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 파기하고, 1심 판결이 맞다는 취지의 판결을 하였습니다.


금액이 다른 부진정연대채무에 있어 다액 채무자가 일부 변제하는 경우 다액채무자가 부담하는 부분부터 변제로 소멸시키고, 소액 채무자의 부담부분을 과실상계하지 않습니다. 이렇게 처리하는 것이 피해자로서는 채권 전액을 변제받을 수 있는 확율이 높게 하는 방법일 것입니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ