부동산경매절차에서 대지와 건물이 일괄매각되었으나 각 매각대금으로부터 배당받을 채권자가 다르고, 그 채권자들이 모두 동순위의 일반채권자인데 그 중 한 채권자가 대지와 건물에 대해 모두 가압류를 한 경우 배당의 방법에 대하여 살펴보겠습니다.


■■[사례]

채무자 회사 소유의 토지지분에 대하여 A, B, C는 가압류를 한 가압류채권자입니다.

채무자 회사 소유의 집한건물에 대하여 A, D는 가압류를 한 가압류채권자입니다.

A와 B는 채무자 회사에 대하여 확정판결에 기한 채무명의를 취득하였습니다.

그 후 채무자 회사 소유의 토지지분 중 일정지분은 이 사건 집합건물의 대지권으로 등기가 되었습니다.

A는 확정판결에 기하여 이 사건 집합건물에 대하여 경매를 신청하여 강제경매절차가 개시되었습니다.

집행법원은 위 경매절차의 배당기일에 이 사건 집합건물 중 대지권(이 하 “이 사건 대지”라고 한다)과 대지권을 제외한 건물(이하 “이 사건 건물”이라고 한다)의 감정가액을 별도로 평가하였습니다.

집행법원 배당표는 A의 채권액을 대지와 건물에 대한 감정가비율에 따라 안분한 후, 이 사건 대지의 배당 할 금액을 A, B, C사이에 안분하고, 이 사건 건물의 배당할 금액을 A, D에게 안분하는 방식으로 배당표를 작성하였습니다.

이에 관하여 A가 배당이의를 하였습니다.

■■[해설]

민법 제368조 제1항은 공동저당권의 목적부동산이 전부 매각되어 그 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하도록 규정하고 있습니다.

민법 제368조 제1항의 이러한 안분부담은 공동저당권자의 자의를 배제하여 후순위 채권자 사이의 이해를 도모하려는 것을 목적으로 하는 것으로서, 이와 같이 안분배당을 하여도 선순위 공동저당권자는 각 부동산의 경매대가의 비율로 피담보채권의 부담을 안분 할당하여 그 할당된 부담액에 한하여 각 부동산의 매각 대금에서 우선변제를 받을 수 있기 때문에 선순위권자로서의 이익을 침해당할 아무런 문제가 없습니다.

따라서 민법 제368조 제1항 규정은 기본적으로 우선변제권이 있는 채권자가 동일 채권으로 여러 부동산으로부터 동시에 배당을 받는 경우를 전제로 한 규정이라고 할 것이며, 저당권처럼 우선변 제권이 인정되는 경우 예컨대 임금채권이나 조세채권 등에 유추적용될 수 있다고 할 것입니다.

위 사례에서 집행법원은 이 사건에서도 민법 제368조 제1항 규정을 유추하여 일괄매각된 대지와 건물의 가액에 비례하여 A의 채권을 분담하여 배당표를 작성하였습니다.

그러나 위 사례와 같이 우선변제권이 없는 단순한 가압류채권자 등의 일반채권자가 대지 및 건물 양쪽에서 동시에 배당을 받을 경우에도 위와 같은 안분배당규정을 적용한다면, 일반채권자는 우선변제권이 없기 때문에 안분할당한 채권액만을 가지고 대지나 건물에서 다른 동순위의 일반 채권자들과 안분하여 배당을 받게 되어, 경우에 따라서는 대지나 건물 한쪽에만 가압류를 한 채권자보다 불리한 결과가 되고, 대지와 건물이 이시배당되는 경우에 비추어 보아도 불리한 결과가 될 수 있습니다.

또한 가압류의 효력은 피보전채권액의 범위내에서 그 가압류의 대상이 된 목적 부동산의 전부에 미치는 것이고, 이는 수개의 부동산에 대하여 동일한 피보전채권에 기초하여 가압류를 하였다고 하더라도 마찬가지이므로, 우연한 사정으로 수개의 부동산이 일괄 매각되었다는 것만으로 그 가압류의 효력이 각 부동산의 경매대가에 비례하여 안분 하여 미치는 것으로 해석하면, 수개의 부동산에 가압류를 하여 자신의 채권을 더욱 확실하게 확보하고자 한 채권자를 해하는 결과가 됩니다.

따라서 위 사례와 같이 대지와 건물이 일괄매각되었으나 각 매각 대금으로부터 배당받을 채권자가 다르고, 그 채권자들이 모두 동순위 의 일반채권자인데 그 중 한 채권자가 대지와 건물에 대해 모두 가압류를 한 경우라면, 이시배당의 경우와 마찬가지로 대지와 건물에 모두 가압류를 한 채권자에 대해서 대지나 건물 중 하나에 대하여 자신의 채권액 전부에 비례하여 다른 채권자와 안분하여 배당을 하고, 여기에 서 배당받지 못한 나머지 잔액을 기준으로 나머지 대지나 건물에 대하 여 다시 다른 채권자와 안분하여 배당을 하는 방법으로 배당이 이루어 져야 할 것이고, 대지나 건물 중 무엇에 대하여 먼저 배당을 할 것인지에 대하여는 형평의 원칙상 다른 채권자들에 대하여 가장 골고루 배당이 될 수 있도록 경매대가가 높은 부동산에서 우선 배당을 받는 방법으로 해야 합니다(2004가단20494 배당이의).


대지와 건물이 일괄경매 되는 경우 각 매각대금으로부터 배당받을 채권자가 다르고, 그 채권자들이 모두 동순위의 일반채권자이고, 그 중 대지와 건물에 대해 모두 가압류를 한 채권자의 배당의 방법은 민법 제368조 제1항 규정을 유추하여 배당할 것이 아니라, 대지나 건물 중 경매대가가 높은 부동산에 대하여 자신의 채권액 전부에 비례하여 다른 채권자와 안분하여 배당을 하고, 여기에서 배당받지 못한 나머지 잔액을 기준으로 나머지 대지나 건물에 대하여 다시 다른 채권자와 안분하여 배당을 하는 방법으로 배당이 이루어지는 것이 맞다는 판결입니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ