채권자는 최초 근저당권 설정 시는 물론 그 후에도 공동근저당권임을 등기하여 공동근저당권의 저당물을 추가할 수 있는데, 공동저당물이 추가되기 전에 기존의 저당물에 관하여 후순위 근저당권이 설정된 경우에도 민법 제368조 제1항이 적용된다는 사례를 살펴보겠습니다.


■■[사례]

1993. 6. 28. 채무자 회사 소유의 공장용지에 관하여 채권자를 A로 한 채권최고액 351,000,000원의 근저당권설정등기가 경료되었습니다.

1993. 8. 28. 채권자를 B로 한 채권최고액 금 300,000,000원의 제2순위 근저당권설정등기가 경료되었습니다.

그 이후 채무자 회사에 의하여 위 공장용지 상에 공장건물이 건축되고 압축기 등 기계·기구가 설치되었습니다.

1994. 5. 19. A는 채무자 회사와의 사이에 위 공장용지 외에 공장건물과 기계·기구도 공동담보로 제공받아 위 근저당권을 공장저당법에 의한 근저당권으로 변경하기로 약정하고, 1994. 5. 20. 위 공장용지에 대한 근저당권설정등기 변경의 부기등기와 함께 위 공장건물에 대한 근저당권설정등기를 경료하면서 공장저당법 제7조에 의한 기계·기구목록을 제출하였습니다.

A는 위 공장용지와 공장건물 및 기계·기구에 대하여, 1994. 5. 20. 채권최고액 금 950,000,000원, 1994. 7. 12. 채권최고액 금 360,000,000원, 1994. 9. 13. 채권최고액 금 370,000,000원의 각 근저당권설정등기를 경료하였습니다.

그 이후 A가 근저당권 실행을 위한 경매신청을 하였습니다.

경매절차에서 위 공장용지와 공장건물 및 기계·기구는 합계 금 833,000,000원에 경락되었는데, 위 근저당권에 의한 A의 채권액은 합계 금 1,570,000,000원이고, B의 채권액은 금 220,206,890원이었습니다.

경매법원이 위 각 목적물의 경락대금에서 집행비용을 공제하고 선순위의 임금채권을 배당한 나머지의 금액을 위 각 근저당권자에게 배당함에 있어서는, A의 위 선순위근저당권에 의한 351,000,000원을 우선배당하되, 각 목적물의 경락대금에 비례하여 위 공장용지 대금으로부터는 금 104,102,021원, 위 공장건물 대금으로부터는 금 105,283,102원, 기계·기구 대금으로부터는 금 141,614,877원을 각 배당하였습니다.

공장용지의 경락대금 중 나머지 금 112,029,728원은 제2순위 근저당권자인 B에게 배당하여야 하며, 공장건물의 경락대금 중 나머지 금 113,300,753원과 기계·기구의 경락대금 중 나머지 금 152,399,312원은 차순위 근저당권자인 A에게 배당하였습니다.

이에 A는 배당이의소송을 제기하였습니다.

■■[해설]

A는 원래 선순위 근저당권이 있는 권리를 가지고 있었는데, 선순위 근저당권에 공동저당물이 추가됨으로 인하여 공동근저당권이 되었고, 이러한 경우에도 민법 제368조 제1항을 적용하여 각 부동산의 경매 대가에서 비례하여 안분배당을 하게 되어, 후순위 근저당권자인 B가 예상하지 못한 이득을 보게 된 것으로, 민법 제368조 제1항을 적용하지 말아야 한다고 배당이의 소송을 제기한 것입니다.

A는 채무자 회사의 공장 토지에 제일 먼저 선순위 근저당권을 설정한 금액이 351,000,000원이었는데, 그 후 공동근저당권이 설정되었다는 이유로 그 이후 351,000,000원을 토지를 비롯한 공장 건물, 기계·기구 대금으로부터 안분 비례하여 그 금액을 받은 것이 억울하다는 것입니다.

민법 제368조 제1항은 동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정하도록 규정하고 있습니다.

이러한 민법 제368조 제1항은 저당목적물이 수 개의 부동산인 경우만이 아니라 공장저당법에 의한 저당권의 목적물인 토지와 건물 및 거기에 설치된 기계·기구의 경매대가를 동시에 배당하는 경우에도 적용 및 준용됩니다.

그리고, 이러한 법리는 선순위 근저당권자가 토지에 대한 단독 근저당권을 취득한 시점과 그 단독 근저당권을 공장저당법에 의하여 공장에 속하는 동일한 토지와 그 지상의 건물 및 기계·기구에 대한 공동근저당권으로 변경하여 취득한 시점과의 사이에 후순위 근저당권자가 토지에 대한 근저당권을 취득한 경우에도 마찬가지로 적용 및 준용됩니다(대법원 1998. 4. 24.선고 97다51650 판결 [배당이의]).


위 사례는 토지만에 대한 단독 근저당권을 설정한 후, 공장저당법에 의한 공동근저당권으로 변경하기 전에 토지에 대한 후순위 근저당권자가 생기고 난 뒤에, 공장저당법에 의하여 토지를 포함한 공동근저당권이 설정된 경우에도, 이런 공동근저당권자에게도 동시배당에 관한 민법 제368조 제1항의 규정이 적용된다는 판결입니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ