1인의 채무자에게 수인의 채권자가 돈을 대여하면서 공동매수인으로 매매예약 가등기를 한 경우 각 채권자가 매매예약 완결권을 행사하여 소유권이전의 본등기이행절차를 할 수 있는 경우를 살펴보겠습니다.

■■[사례]■■

채권자1은 2005. 3. 11. 채무자에게 1억 원을 대여하면서 이를 담보하기 위하여 다른 채권자2,3,4,5,6과 함께 채무자의 부동산에 대하여 공동명의로 매매예약을 체결하였습니다.

채권자들은 모두 채무자에게 빌려준 채권액의 비율에 따라 담보목적물인 채무자 부동산에 대하여 지분으로 특정하여 가등기를 마쳤습니다.

채권자1은 채무자에 대하여 다른 채권자들과 별개로 매매예약완결권에 의하여 자기의 지분에 대하여 소유권이전의 본등기이행절차 청구가 가능할까요?

■■[해설]■■

수인의 채권자가 각기 그 채권을 담보하기 위하여 채무자와 채무자 소유의 부동산에 관하여 수인의 채권자를 공동매수인으로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 그에 따라 수인의 채권자 공동명의로 그 부동산에 가등기를 마친 경우에, 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가지는 관계인지 아니면 채권자 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 관계인지가 문제가 될 수 있습니다.

이때 매매예약의 내용에 따라야 하고, 매매예약에서 그러한 내용을 명시적으로 정하지 않은 경우에는 수인의 채권자가 공동으로 매매예약을 체결하게 된 동기 및 경위, 그 매매예약에 의하여 달성하려는 담보의 목적, 담보 관련 권리를 공동 행사하려는 의사의 유무, 채권자별 구체적인 지분권의 표시 여부 및 그 지분권 비율과 피담보채권 비율의 일치 여부, 가등기담보권 설정의 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다(대법원 2012. 2. 16.선고 2010다82530 판결 [가등기의 본등기절차이행]).

위 사례의 경우에서, 채무자들이 각자의 지분비율과 피담보채권 비율을 일치하여 채권자별로 구체적인 지분권을 표시하였다면 각 채권자들 단독으로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 갖습니다.

따라서 채권자 중 1인인 채권자1은 단독으로 채무자 부동산 중 자신의 지분에 관하여 매매예약완결권을 행사할 수 있으며, 채권자1은 단독으로 자신의 지분에 관하여 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구할 수 있습니다. 즉 다른 채권자들과 함께 공동으로 매매예약완결권을 행사하기 위해 필수적 공동소송을 해야 하는 것이 아닙니다.


공동명의로 담보가등기를 마친 수인의 채권자가 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 경우에는, 채권자 중 1인은 단독으로 자신의 지분에 관하여 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 이행한 후 소유권이전의 본등기절차이행청구를 할 수 있습니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ