매매예약을 하면서 예약자의 일방이 매매예약의 완결권을 가지도록 약정을 할 수 있습니다.

이때 매매예약완결권이란 예약자의 상대방에게 일방적으로 매매예약 완결의 의사표시를 하게되면 매매의 효력이 발생하도록 하는 권리입니다.

민법 제564조에서 정하고 있는 매매의 일방예약이 이것입니다.

현실에서는 부동산 매매에서 매매예약 가등기로 많이 이용되고 있으며, 소유권 이전 조건부 임대차에서 임차인에게 분양청구권을 주는 경우도 있습니다.

<<매매예약 가등기에서 매매예약완결권 행사기간>>

첫째, 당사자 사이에 매매예약완결권 행사 기간에 대하여 약정을 하지 않은 경우입니다. 이러한 경우 매매예약완결권 행사기간은 10년이며 이 기간이 지나면 권리가 소멸합니다. 매매예약 완결권은 일종의 형성권으로 당사자 사이에 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸합니다(대법원 2003. 1. 10.선고 2000다26425 판결).

따라서 부동산 매매예약에 의한 가등기를 하면서 매매예약완결권의 행사기간을 약정을 하지 않은 경우에는 예약자는 상대방을 상대로 소유권이전등기 가등기 말소청구 소송을 제기할 수 있습니다.

둘째, 당사자 사이에 매매예약완결권 행사 기간에 대하여 약정을 한 경우입니다. 이러한 경우에는 당사자 사이의 약정기간 내에 행사하여 하며 약정기간이 지나면 권리가 소멸하게 됩니다. 그리고 당사자 사이의 약정 기간은 당사자 사이에 자유롭게 정할 수 있으며 특별히 제한이 없습니다.

그래서 부동산 매매예약에 의한 가등기를 하면서 당사자가 매매예약완결권의 행사기간을 30년으로 정한 계약도 유효합니다(대법원 2017. 1. 25.선고 2016다42077 판결).


부동산 매매예약의 가등기에 있어서 매매예약완결권의 행사기간은 당사자 사이에 약정이 있는지 여부에 따라 그 행사기간이 달라지며, 약정이 없는 경우 매매예약이 성립한 때로부터 10년이 넘으면 권리를 행사할 수 없으니 조심하여야 합니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ