주택법상 분양권 전매 제한 규정에 따라 분양권 전매 금지 기간에 이루어진 아파트 분양권 거래행위는 법적인 효력이 있는가? 없는가?

우리나라 대법원은 이에 대하여 주택법상의 규정은 단속규정으로 판단해 분양권 전매 제한 위반행위에 대하여 사법상 효력이 없는 무효에는 해당하지 않는다고 판단하고 있습니다.

대법원은 주택법에 의하면 투기과열지구 내에서 주택의 입주자로 선정된 지위에 관하여는 일정한 기간 동안 전매행위가 제한되어 있기는 하나 이에 위반하는 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상의 효력까지 무효로 되는 것은 아니라고 판단한 것입니다(대법원 2005.9.15.선고 2005다34612 판결 [피분양자명의변경절차이행], 대법원 2014. 6. 12.선고 2012다40295 판결 [소유권말소등기]).

그러나 하급심에서 이와 반대로 수분양권양도계약은 강행법규에 위반하여 무효라는 판결을 선고하였는데(대전지방법원 2018. 5. 9. 선고 2017가합104228 판결 [분양계약자명의변경절차이행]), 향후 대법원의 판단이 변경될지 관심이 갑니다.

<A회사가 주택법에 따라 1년 동안 전매가 금지되는 아파트에 관하여 입주자모집을 하여 B와 아파트 분양계약을 체결한 후 전매금지기간 중 B가 C와 수분양권양도계약을 체결한 사안>

대전지방법원 하급심은 주택법상 분양권 전매 제한 관련 규정은 투기 과열을 막기 위한 강행규정(효력규정)이기 때문에 이를 위반한 행위는 무효라고 판단한 것입니다.

위 하급심 사안은 C씨가 분양 계약금 2180만원에 '프리미엄' 명목으로 1100만원의 웃돈을 얹어주고 B씨로부터 분양권을 매수하였습니다.

그런데 이후 C씨가 아파트 중도 대출금 지급을 미루면서 문제가 발생하자, B씨는 C씨가 이행을 지체하고 있다며 분양권 양도 계약을 해제하였고, C씨는 계약대로 수분양권자 명의를 변경해달라며 소송을 냈습니다.

하급심은 주택법에 따른 주택의 전매제한은 부동산 투기과열 등을 억제하고 주택 공급질서를 유지하기 위해 도입된 것이라며 이를 위반한 전매계약의 사법상 효력을 인정한다면 속칭 '프리미엄'을 노리는 사람들이 대거 분양신청에 응해 주택 실수요자들이 분양받을 기회를 박탈당하게 된다는 점을 지적하였습니다.

그러면서 민사법적으로 전매계약의 효력을 인정해 불법으로 얻은 이익을 보유할 수 있도록 하는 것은 국민 법 감정에도 반한다며 이 같은 계약은 강행규정을 위반해 무효라고 판단 한 것입니다.

또한 주택법의 해당 규정을 효력규정이 아닌 단속규정으로 본다고 하더라도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수 있다는 점을 근거(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결 )로 수분양권양도계약은 민법 제103조 소정의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 무효라고 판결하였습니다.


하급심 판결이 오히려 대법원 판결보다 더 수긍이 가는 면이 있습니다.대법원 판결이 국민의 법감정과도 동 떨어져 법을 지키는 사람이 우습게 만드는 상황을 도와 준것이 아닌가 생각이 들기도 합니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ