<<채무자 소유의 부동산에 강제경매 개시결정의 기입등기 경료된 이후 채무자가 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 공사대금업자가 유치권을 취득한 경우>>


채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우와 같이 경매개시 이후 유치권이 성립된 경우에는 이러한 유치권은 효력이 없습니다.

그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 [건물명도등]).

●민사집행법 제83조(경매개시결정 등)
④ 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.

●민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력)
① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.


반대로 경매개시결정으로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 유치권이 효력이 있기 때문에 점유자는 유치권을 내세워 경매절차의 낙찰인에게 대항할 수 있습니다.

이러한 법리는 유치권 취득시기가 근저당권 설정 이후라도 유치권 취득 이후 그 이후에 경매개시결정이 있는 경우에도 유치권의 효력이 있습니다. 즉 근저당권 설정이 유치권보다 먼저라도 유치권 이후에 경매개시결정이 있으면 유치권은 유효하게 성립합니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결)

적법하게 성립된 유치권이 있는 경우 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이기 때문입니다.

●민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
⑤ 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.


실무에서 유치권 성립이 문제가 되는 경우가 많은데 경매절차에서 유치권 성립의 기본적인 체크사항은 유치권성립이 경매개시결정에 따른 압류 효력이 발생하기 전에 성립되어 있어야 한다는 것입니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ