[사안] 아파트를 분양을 받은 자가 중도금에 대하여 연체를 하던 중, 분양공급자도 예정된 입주예정일까지 수 분양자들을 입주시키지 못한 경우에도, 중도금을 연체한 수분양자는 연체료를 지급해야 하는지?


수분양자가 중도금을 납부해야 하는 선이행의무를 이행하지 않았는 가운데, 분양공급자도 예정입주예정일까지의 이행의무를 이행하지 않았습니다.

이와 관련하여 법에서는 서로 이행의무를 부담하는 사이인 경우 동시이행항변권이라는 제도가 있습니다.

동시이행항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도입니다.

동시이행의 항변권이 존재하는 경우에는 당사자의 일방은 상대방이 그 의무를 이행하기까지는 자기의 채무이행도 거절할 수 있는 것이니 역으로 자기의 채무의 이행을 제공하지 않고는 상대방의 채무를 지체에 빠지게 할 수 없는 것입니다.

그리고 일방의 채무가 일부만 불이행된 채 있는 경우에도 상대방은 항상 그 전부의 이행을 거절할 수 있고 지체책임을 지지 않는 것이라고 할 수는 없습니다.

즉, 동시이행항변권의 담보적 기능만을 본다면 일방의 채무의 전부의 이행이 있기까지 상대방은 그 채무의 전부의 이행을 거절할 수 있고 불이행으로 인한 지체책임을 부담하지 않는다고 하는 것이 담보불가분의 원칙에 비추어 타당하다 할 수도 있겠으나 원래 동시이행항변권이 공평의 관념에서 출발한 것이고 이는 양 채무가 대등한 비중으로 대가관계를 이루고 있다는 것이 전제가 된 것이라 할 것이므로 일방의 채무의 불이행으로 인한 상대방채무의 불이행의 경우의 지체책임 불성립의 문제도 쌍방채무가 서로 대가관계를 이루는 범위 내로 한정시켜 처리하는 것이 공평하다 할 것입니다.

따라서 쌍방의 채무가 분할채무이고 일방이 일부의 채무를 불이행하고 있는 경우에 상대방의 채무의 불이행의 경우 지체책임의 면제효과는 그 불이행한 일부의 채무에 대응하는 대가관계의 범위 내에 있는 채무에 한정되는 것이 원칙입니다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결 참조).

위 사안과 같이 아파트 분양계약에 있어서 분양공급자가 입주예정일까지 수분양자들을 입주시키지 못하는 경우 그 이후부터는 수분양자와 분양공급자의 쌍방의 채무는 기한의 정함이 없는 채무가 되었고 위에서 본 동시이행항변권의 이론상 분양공급자가 자기의 채무를 이행하지 아니한 채 이행기를 도과한 시점 이후부터는 중도금에 대한 연체료를 지급받을 수 없는 것이고 이미 받은 연체료는 부당이득금으로 반환하여야 합니다(부산고등법원 1995. 9. 21. 선고 94나5007 판결 [지체상금등]).


계약에서 서로 의무를 이행해야 하는 관계에서 일방이 채무 불이행하는 경우 동시이행항변권을 검토해서 지체책임이 성립하는지 여부를 검토해야 합니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ