금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하는 경우가 있습니다. 이를 담보지상권이라 합니다.

그래서 이러한 담보지상권이 설정된 부동산등기부를 살펴보면 저당권 설정과 동시에 지상권이 설정되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

이러한 담보지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당 부동산의 담보가치를 확보하는 데에 목적이 있습니다.

이렇게 담보지상권이 설정되어 있다고 하더라도 토지소유자는 저당 부동산의 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지를 사용·수익할 수 있다고 보고 있습니다.

■■사례■■

금촌농업협동조합(이하 ‘금촌농협’이라고 한다)은 A소유의 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 5억 원의 근저당권설정계약을 체결하고 그 등기를 마치면서, 같은 날 이 사건 토지 전부에 관하여 지료는 없이 존속기간을 30년으로 하는 내용의 지상권설정계약을 체결하고 지상권설정등기를 마쳤습니다.

B는 A사이에 이 사건 토지에 관하여 수목의 소유를 위한 사용대차계약을 체결한 다음 이 사건 토지 지상에 약 300주의 단풍나무를 식재하였습니다.

이후 이 사건 토지에 관하여 부동산임의경매 절차가 개시되었고, 위 경매절차에서 C가 낙찰받아 매각대금을 납부하였습니다.

이러한 경우 B가 식재한 단풍나무는 A 소유 이 사건 토지에 부합을 하여 낙찰받은 C의 소유가 되는 것인지, 아니면 부합하지 아니하여 B의 소유로 보아야 하는지가 문제가 되었습니다.

■■해설■■

금촌농협은 A에 대한 대출금 채권의 담보를 위하여 이 사건 토지에 관하여 근저당권을 취득함과 아울러 목적 토지의 담보가치가 줄어드는 것을 막기 위하여 이 사건 토지에 관하여 지료를 지급하지 아니하는 지상권을 취득한 것입니다.

이 사건 지상권은 금촌농협의 근저당권이 실행될 때까지 저당 부동산인 이 사건 토지의 담보가치를 확보하는 데에 그 목적이 있는 것입니다.

이러한 경우 지상권자인 금촌농협은 이 사건 토지소유자 등에게 이 사건 토지를 계속 사용·수익할 수 있는 권리를 부여한 것으로 볼 여지가 있다고 보아야 할 것입니다.

이와 같다면 B가 이 사건 토지의 소유자 A와 사이에 수목의 소유를 위하여 체결한 사용대차계약은 민법 제256조 단서가 정하는 ‘권원’에 해당한다고 봄이 상당하므로, 이 사건 단풍나무는 이 사건 토지에 부합하지 않는다고 볼 수 있는 것입니다.

●민법 제256조(부동산에의 부합)
부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

그렇다면 법원은 이 사건 지상권의 설정 목적과 경위 및 설정 내용 등을 심리하여 지상권자인 금촌농협이 이 사건 토지의 소유자인 A에게 이 사건 토지를 사용·수익하도록 하였는지 여부 등을 살펴보고 판단해야 합니다.

담보지상권의 경우 토지소유자는 저당 부동산의 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 토지를 사용·수익할 수 있다고 보아야 하며, 그러한 토지소유자로부터 그 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하였다면 이러한 권리는 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당한다고 볼 수 있습니다(대법원 2018. 3. 15.선고 2015다69907 판결 [손해배상등]).

금융기관에서 토지에 근저당권을 설정하고 대출을 할 때 지상권을 동시에 설정하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 토지소유자와 금융기관은 담보가치를 하락시키지 않는 범위 내에서는 토지사용에 대하여 허락을 한다고 보아야 하는 경우가 있습니다. 이렇게 되면 경매절차에서 이러한 토지를 낙찰받은 사람도 해당 토지에 있는 식재된 나무의 소유권에 대하여 잘 살펴보아야 할 것입니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ