임차인의 계약갱신요구권이 구 법에서는 5년이고, 개정된 법에서는 10년입니다. 구 법에서 정한 5년의 계약갱신요구권 기간을 초과한 임대차계약의 경우에도 임차인은 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있다는 판례를 살펴보겠습니다.

■■사례■■

임차인A는 임대인B와 상가 임대차계약을 체결한 후 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하면서 전체 임대차기간이 5년을 초과하였습니다.

임차인A는 최종 임대차기간이 만료되기 전에 C와 권리금 계약을 체결한 후 B에게 C과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였습니다.

임대인B는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 이유로 C와의 임대차계약 체결에 응하지 아니하였습니다.

■■해설■■

● 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>

● 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>


이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부였습니다.

위 법조문처럼 2018. 10 16. 법이 개정하여 10년으로 계약갱신요구권 기간이 늘어 났지만 그 전에는 5년으로 규정이 되어 있어서 문제가 된 사안이었습니다.

이에 대하여 대법원은 하급심판결과 달리, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다고 판단하였습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등]).

즉 계약갱신요구권과 권리금회수 기회보장은 다른 규정으로 별개로 인정이 된다는 취지입니다.

전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 법 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석으로 본 것입니다.

임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 보호하려는 계약갱신요구권과 권리금회수 기회보장 규정의 취지를 살린 것입니다.


상가건물임대차보호법이 계약갱신요구권이 10년으로 변경이 되어서 이러한 분쟁이 적어지겠지만, 이러한 대법원 판례 취지로 보면 임대차기간이 10년이 초과하는 경우에도 임차인은 권리금회수 기회보호를 받을 수 있을 것으로 보입니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ