임차인이 계약종료에 따라 신규임차인을 주선하지 아니하였다고 하더라도 임대인이 명백히 신규임차인을 거부한 경우에는 상가임대차법상 권리금 회수 방해에 해당한다는 사례를 살펴보겠습니다.

■■사례■■

임차인A 는 2008년경 소유자 B로부터 상가를 임차하여 커피전문점을 운영하였습니다.

소유자 B는 상가를 매각하여 C가 새로운 소유자가 되었습니다.

임차인A는 2012 . 11. 30. 새로운 소유자 C와 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원으로 정한 임대차계약을 체결하였습니다.

새로운 소유자 C는 임대차기간 만료일이 도래하자 임차인을 상대로 상가의 인도를 구하는 건물인도청구소송을 제기하였습니다. 법원은 A와 C의 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장 되었다고 판단하고, 2016. 11. 30.에 상가를 인도하라고 판결하였습니다.

임대인 C는 2016. 10. 초경 임차인 A에게 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점을 하도록 하겠다는 말을 하였습니다.

임차인은 2016. 10. 17. 임대인에게 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하면서, 만약 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 임대인의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 달라는 내용증명을 보냈습니다.

이에 대하여 임대인은 2016. 10. 21. 임차인에게 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다는 취지의 답변서를 발송하였습니다.

임차인은 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 이러한 임대인을 답변을 듣고 신규임차인 물색을 중단하였습니다.

임차인 A는 임대인 C에게 임대차기간 만료일에 상가를 인도하겠다는 취지의 내용증명 우편을 발송하고 실제 2016. 11. 30. 상가를 인도하였습니다.

임대인 C는 2016. 12. 10. 이 사건 상가에서 커피전문점을 개업하였습니다.

임차인 A는 임대인 C를 상대로 권리금 회수 기회를 방해하였다고 손해배상청구소송을 제기하였습니다.

■■해설■■

임차인은 1심과 2심에서 패소를 하였지만, 대법원은 신규임차인을 주선하지 아니하였다고 하더라도 신규임차인을 임대인이 명백히 거부한 경우로 상가임대차법상 권리금 회수 방해를 이유로 임차인에게 승소 취지의 파기 환송 판결을 하였습니다[대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 손해배상(기)].

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 합니다.

● 상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다??. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 <개정시행 2018. 10. 16.>
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다고 판결한 것입니다.

임대인이 신규 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단합니다.

따라서 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다고 판결한 것입니다.

이러한 경우 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구소송을 제기할 수 있는 것입니다.


임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 경우 임대인이 명백히 신규임차인을 거부하는 경우에는 반드시 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하여야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 직접 사용하겠다면서 신규임차인을 거부하는 경우가 많은 것을 감안한다면 보다 임차인을 두텁게 보호하려는 대법원의 판결이라고 생각합니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ