경매의 배당절차에서 국세와 같은 조세채권이 주택임대차보호법에 의한 임대차보증금반환채권보다 앞서는지를 판단하기 위해서는 조세채권의 법정기일을 파악하여 우선순위가 정해집니다.

■■사례■■

근저당권자A는 이 사건 부동산에 대한 2007. 6. 29. 근저당권설정을 하였습니다.

주택임차인B는 이 사건 부동산에 전입신를 하고 임대차계약서에 확정일자를 부여받아 2007. 7. 27. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 다시 취득하였습니다.

C는 양도 토지의 양도소득세 확정 신고기한인 2007. 5. 30.까지 신고를 하지 아니하였고, 그 이후 C는 기한 후 신고를 2007. 6. 15. 하면서 세액을 납부하지 아니하였습니다. 이에 인천세무서장은 C에게 양도소득세 납부통지서를 2008. 2. 1. 발송하였습니다.

이 사건 부동산이 경매가 되자 경매법원은 조세채권이 2007. 6. 15. 먼저 성립하였고, 주택임차인 B보다 세무서의 조세채권에 먼저 배당금을 배당하였습니다.

이에 임차인B는 배당이 잘못되었다고 소송을 제기하였습니다.

■■해설■■

근저당권, 주택임대차보호법과 조세채권의 우선순위의 결정기준은 근저당권은 근저당권설정등기일, 주택임대차보호법은 확정일자, 조세채권은 법정기일을 기준으로 합니다.

여기서 문제는 국세인 양도소득세의 법정기일을 언제로 보아야 하는지가 문제가 됩니다.

① 양도소득세는 본래 과세표준 및 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되므로 납세의무자인 양도인이 법정신고기한 내에 신고를 한 경우에는 그 신고시점이 기준이 됩니다.

② 양도인이 ?법정신고기한 내에 과세표준 및 세액을 신고하지 아니하는 경우에는 관할 세무서장이 과세표준과 세액을 결정할 때 납세의무가 구체적으로 확정되므로, 관할 세무서장이 납부통지서의 발송일이 기준이 됩니다.

<1> 양도소득세를 양도인이 법정신고 기한 내에 신고를 한 경우에는 그 신고시점과 근저당권설정등기 또는 주택임대차보호법상 확정일자의 선후를 기준으로 하여 우선순위를 결정?합니다.

<2> 양도인이 법정신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 관할 세무서장의 납투통지서의 발송일과 근저당권설정등기 또는 주택임대차보호법상 확정이자의 선후를 기준으로 우선순위를 결정합니다.
이 사건의 경우 A의 근저당권 설정 등기일이 B의 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권 취득일보다도 앞서게 되므로 근저당권이 가장 우선순위가 앞서며, B의 주택임대차법상의 임대차보증금반환채권에 대한 확정일자가 세무서의 조세채권의 법정기일보다 우선순위가 앞서므로 임차보증금이 두번째로 우선순위를 가지게 됩니다.

결국 이 사건의 경우 우선순위는 근저당권자 A, 주택임대차보호법상 임차권자B, 그 다음이 세무서의 조세체권 순서로 배당 순서가 정해질 것입니다.


경매절차에서 조세채권과 임대차보증금의 우선순위를 정할 때 무조건 조세채권이 우선순위가 앞서는 것은 아니며, 조세채권의 법정기일을 파악하여 임대차보호법상 대항력과 확정일자를 취득한 시기를 파악해서 우선순위를 정해야 합니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ