■ 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것입니다.

그런데 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과 상태에서의 담보 제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권 설정행위는 사해행위취소의 대상이 되고 배당이의 대상이 됩니다(대법원 2005. 5. 13.선고 2003다50771 판결).

또 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선변제제도를 악용해 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라는 서울서부지방법원 판결이 선고되었습니다(서울서부지방법원 2017.01.10.선고 2015가단214120 배당이의소송).

■ 임차인은 시가 6억1500만원의 아파트에 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권이 설정되어 있었음에도 2014년 4월 18일 임대차계약을 체결하였습니다.

임대차계약 체결 당시 아파트의 전세 시세가 하한 2억5000만원, 상한 2억8000만원에 이르는데도 임대차보증금은 3500만원에 불과하게 계약을 체결하였습니다.

이는 당시 시행되던 주택임대차보호법 및 동법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정된 것)에 의하면 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위는 이 사건 임대차계약상 임대차보증금에 가까운 3200만원이었습니다.

그리고 임대차계약 체결 이후 불과 3개월도 되지 아니한 2014년 7월 2일 아파트에 대하여 임의경매개시결정이 내려져 경매가 진행되었습니다.

임의경매개시결정 이후인 2014년 7월 28일까지도 임대인이 해당 아파트에 주민등록 전입신고 되어 있었습니다.

■ 주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못 했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는데 그 취지가 있습니다.

따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 법원은 판단한 것입니다.

결국 법원은 임차인이 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니하여 배당을 받아서는 안된다고 판단을 한 것입니다.

■ 판결문에 집행권원을 가지고 있는 채권자, 근저당권을 설정한 채권자 등 경매에서 배당을 받는 채권자로서는 허위 배당 또는 배당 악용을 하는 자를 상대로?배당이의와 배당이의소송을 통해 채권회수를 검토할 필요성이 있는 것입니다.