채무 담보를 위하여 자신의 부동산에 매매예약을 원인으로 가등기를 마쳐주었는데, 그 이후 채무초과 상태에 있던 채무자가 위 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매계약을 원인으로 가등기에 기한 본등기를 마쳐준 사안에서, 사해행위 요건의 구비 여부를 매매예약 당시를 기준으로 해야 하는지, 아니면 매매계약 당시를 기준으로 해야 하는지에 대한 사례를 살펴보겠습니다.

■■사례■■

B는 2006. 12. 15. 자신 소유의 토지를 C에게 돈을 빌리면서 채무 담보를 위하여 매매예약을 하고 이에 따른 가등기를 하였습니다.

B는 빌린 돈을 제 때 갚지 못하였습니다.

그래서 B와 C는 2009. 5. 15. 매매예약에 기한 매매예약완결권을 행사하려는 방법으로 매매계약으로 소유권이전등기절차 이행하는 본등기를 하였습니다.

B의 채권자 A는 B가 C에게 본등기를 한 행위는 사해행위에 해당한다며 이를 취소하고 원상회복을 구하는 소를 제기하였습니다.

사해행위 요건의 구비 여부를 판단하는 기준 시점을 가등기 시점으로 해야 하는지 본등기 시점으로 해야 하는지가 문제가 되었습니다.

■■해설■■

가등기에 기하여 본등기가 경료된 경우 가등기의 원인인 법률행위와 본등기의 원인인 법률행위가 명백히 다른 것이 아닌 한 사해행위 요건의 구비 여부는 가등기의 원인된 법률행위 당시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1998. 3. 10. 선고 97다51919 판결, 대법원 1999. 4. 9. 선고 99다2515 판결, 대법원 2001. 7. 27. 선고 2000다73377 판결 등 참조).

위 사례의 경우 B가 C에게 대여금 채무의 변제를 위하여 이 사건 가등기에 기한 본등기절차를 이행하여 준 것입니다. 즉 매매계약은 담보가등기인 이 사건 가등기의 피담보채무 회수를 위하여 이루어진 것입니다.

가등기담보 등에 관한 법률 제2조에 의하면 채권담보의 목적으로 부동산에 관하여 가등기를 경료하는 가등기담보계약은 대물반환의 예약, 환매, 양도담보계약을 모두 포함하는 계약으로 채무자가 변제기에 이르기까지 채무를 변제하지 못하는 경우 가등기담보권자가 위 법률 제3조에서 정한 담보권 실행절차를 거쳐 부동산에 관한 소유권을 취득할 수도 있도록 하고 있습니다.

이에 따라 B가 2009. 5. 15. C에게 토지의 소유권을 이전한 것은 가등기 담보계약인 이 사건 매매예약의 약정에 따라 담보권을 실행한 것으로 보입니다.

따라서 위 사례는 가등기의 원인행위와 본등기 법률행위가 별개로 명백히 다른 법률행위에 해당한다고 볼 수 없기 때문에, 사해행위 요건의 구비 여부는 가등기의 원인인 이 사건 매매예약 당시를 기준으로 판단하여야 합니다(대법원 2014. 3. 27. 선고 2013다1518 판결 [불법명의신탁해지로인한소유권이전등기]).


가등기를 설정하고 본등기를 하지 않고 있는 경우 가등기 설정행위 자체가 사해행위에 해당하는지 검토가 될 수 있습니다. 그런데 만약 가등기 이후 한 참 후에 본등기가 된 경우 사해행위 요건의 구비 여부를 판단하는 기준도 원칙적으로 가등기 설정행위 당시를 기준으로 판단해야 합니다.

ㅡ전용우 변호사ㅡ