부동산 명의신탁에 있어서 3자간 명의신탁(3자간 등기명의신탁 또는 중간생략형 등기명의신탁이라고도 칭해집니다)이 어떤 경우이고, 이러한 3자간 명의신탁에서 명의신탁자는 어떻게 권리 회복을 할 수 있는지 사례를 통해 살펴보겠습니다.

■■사례■■

1. A 소유 부동산을 B가 매수하는 매매계약을 체결하였습니다.

2. B는 자신의 아들인 C와 명의신탁약정을 체결하고 소유권 명의를 C로 하기로 하였습니다.

3. A는 B의 부탁을 받고 C 명의로 소유권이전등기를 해주었습니다.

4. 위 상황에서 아들 C가 협조하지 않는 경우 명의신탁자 B의 법적 조치 방법이 있을까요.

■■해설■■

명의신탁자가 매도인과 부동산을 매수하는 계약을 체결하였지만 등기는 자기 명의로 하지 않은 채 명의수탁자와의 명의신탁약정에 의하여 바로 수탁자 앞으로 이전등기를 하는 경우를 3자간 명의신탁, 3자간 등기명의신탁 또는 중간생략형 등기명의신탁이라고 부릅니다.

위 사례에서도 A와 B가 부동산 매수계약을 체결하였지만, B와 C가 명의신탁약정을 하여 명의를 C로 하기로 하는 약정을 체결하였으며, 이를 A가 알고도 명의를 A에서 C로 하는 소유권이전등기를 해준 것입니다.

B와 C 사이의 명의신탁약정은 무효이고 그에 따른 수탁자 명의의 등기 역시 무효입니다.

그래서 해당 부동산에 대한 진정한 소유권은 등기부상 전 소유자인 매도인 A에게 그대로 남게 됩니다.

따라서 매도인 A는 소유권에 기하여 수탁자 C를 상대로 등기의 말소등기 또는 진정명의 회복을 원인으로 하는 소유권이전등기를 구할 수 있습니다.

또 매도인 A와 신탁자 B 사이에 이루어진 부동산취득의 원인계약은 여전히 유효하므로 매도인 A는 신탁자 B에 대하여 소유권이전등기의무를 부담합니다.

따라서 신탁자 B는 매도인 A에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 수탁자 C를 상대로 무효인 수탁자 명의 등기의 말소를 구하고 아울러 매도인 A를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다.


■ 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결 [토지소유권이전등기말소등]
부동산실권리자명의등기에관한법률에 의하면, 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있게 되고, 한편 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다.


부동산의 3자간 명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 등기의 말소를 구하고, 매도자를 상대로 소유권이전등기 청구를 하는 방법으로 권리를 회복할 수 있습니다.

그런데 문제는 이렇게 3자간 명의신탁이 있었다는 점을 입증할 방법이 있어야 한다는 것입니다.