[사안]

채권자A는 채무자B로부터 대여금 4억원을 받지 못하고 있습니다. 채무자B는 은행대출이 성사되거나 신축건물 분양 시 우선적으로 변제하겠다고 하면서 만약 1개월내에 변제하지 못할 경우에는 신축 건물로 대물변제 하겠다고 하였습니다. 그런데 채권자A는 대물변제를 위해 채무자B와 분양계약은 체결하였으나 아파트에 대한 소유권이전등기를 받지 못하였습니다. 이러한 경우 채권자A는 채무자B를 상대로 대여금청구가 가능할까요?


[검토]

채권자가 돈을 받지 못하는 경우 채무자의 부동산에 대하여 '대물변제'를 받는 경우가 많습니다. 특히 건설을 하는 건설회사, 시공회사, 시행사, 건축주와 거래를 하여 공사대금, 대여금 등 돈을 받지 못하는 경우 이에 갈음하여 대물변제를 심심치 않게 제안을 하여 이용하게 됩니다.

'대물변제'란 채무자가 부담하고 있는 본래의 급부에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 행함으로써 채권을 소멸시키는 채권자와 채무자의 계약을 말합니다.

즉 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있습니다(민법 제466조).

그런데 대물변제가 효력을 발생하려면 채무자가 본래의 이행에 갈음하여 행하는 다른 급여가 현실적이어야 하고 등기나 등록을 요하는 경우 그 등기나 등록까지 경료하여야 효력이 있습니다(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다13371 판결 등 참조).

대여금, 공사대금 등 돈을 받아야 하는 채권자는 이러한 대물변제의 효력에 대하여 잘 염두에 두고 만약 대물변제에 따른 현실적인 급여가 제대로 이루어지지 아니하면 돈을 받아야 할 권리를 제대로 다시 행사하여야 합니다.

위 사안과 같은 분쟁에서 법원은 대물변제에 따라 등기가 되지 아니하여 현실적인 급여가 이루어지지 아니하였다고 채권자가 신청한 대여금청구를 인정하고, 채무자가 주장하는 대물변제의 효력을 부정한 판결을 선고하였습니다(대구고등법원 2016.11.2.선고 2015나 1346 대여금 사건).

이 사건에서 채무자는 2014년 8월경 채권자에게 금원의 변제에 갈음하여 신축건물을 채권자에게 분양하여 주기로 하였는데, 2015년 2월 7일 다른 사람인 H에게 해당 아파트를 분양계약을 체결하였던 사안입니다.

그래서 아파트에 대한 소유권이전등기를 받지 못한 채권자가 채무자를 상대로 대여금청구소송을 제기하였는데, 이 소송에서 채무자는 이 사건 대여금이 대물변제로 소멸하였다고 주장하면서 채권자의 청구를 기각하여 줄 것을 주장하였습니다.

이에 대하여 재판부는 당사자 간에 채무금을 1개월 내에 변제하지 못할 경우에는 채무액을 아파트의 매매대금으로 하여 소유권이전등기를 한다고 약정한 경우, 당사자가 그 약정을 하게 된 동기나 경위 및 그 내용 등에 비추어 그 약정은 채무자가 채권자에 대한 채무를 1개월 내에 변제하지 못할 경우에는 채무의 변제에 갈음하여 채권자에게 아파트를 양도한다는 취지로서, 이는 곧 대물반환의 예약 내지 양도담보의 약정에 해당하는 것일 뿐 이로써 매매계약이 성립된 것은 아니다(대법원 1996. 5. 10. 선고 94다35565 판결 참조)라는 법리적 근거를 밝혔습니다.

그러면서 재판부는 채무자가 해당 아파트를 포함한 대부분의 신축건물을 거창농협에 담보로 제공한 후 이를 타에 분양하고 그 소유권이전등기까지 마쳐줌으로써 위 대물변제의 예약 등은 피고의 귀책사유로 사실상 이행불능 상태에 빠졌다고 할 것이므로, 위 변제합의와 해당 아파트에 관한 분양계약의 체결로써 채무가 소멸되었다거나 여전히 위 변제합의와 분양계약에 따른 대물변제가 가능하다는 점을 전제로 하는 채무자의 주장은 이유가 없다고 판단을 하였습니다.

■ 대여금, 공사대금, 물품대금 등 돈을 받아야 할 때 채무자가 이에 갈음하여 이행을 하겠다는 대물변제는 현실적인 이행이 있어야지 대물변제로서의 효력이 있다는 점을 염두에 두고 채무자로부터 채권회수를 하여야 할 것입니다.