[사안]

공사대금을 받지 못한 하도급업체(채권자)가 분양이 될 집합건물(아파트)의 대지에 대하여 가압류를 하였습니다. 그런데 수분양자가 아닌 채권자는 대지사용권을 취득할 수 없기 때문에 가압류가 무효가 된다고 하는데 사실인가요?


[해설]

‘집합건물’이란 아파트, 다세대 주택, 빌라 또는 상가 등과 같이 한 동의 건물내부가 구조상·이용상 독립되어 있는 여러 부분으로 구분되어 있어, 그 각각의 구분된 부분에 대한 소유권이전등기가 가능한 건물을 말합니다.

이렇게 집합건물의 건물부분을 목적으로 하는 ‘구분소유권’이 인정이 되며, 이러한 구분소유권의 소유와 관리를 위하여 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(집합건물법)이 있습니다.

그리고 구분소유권의 목적인 건물부분을 ‘전유부분’이라고 하고, 집합건물의 구분소유자가 구분건물을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 갖는 권리를 ‘대지사용권’이라고 합니다.

대부분 집합건물은 건축주 내지 분양자가 대지에 관해 갖는 소유권을 내용으로 대지사용권이 성립한 후 그 소유권에 기초한 대지사용권이 전유부분의 처분과 일체화돼 이전됩니다.

집합건물법에서는 집합건물 구분소유자의 '대지사용권'은 그가 갖는 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리해 대지사용권만을 처분할 수 없다고 규정하고 있습니다(집합건물법 제20조 제1항, 제2항).

이는 집합건물과 그 대지가 분리되는 경우 발생할 수 있는 혼란을 방지하고 집합건물과 그 대지의 분리를 최대한 억제해 집합건물을 장기적으로 보존하고 유지하기 위한 것입니다.

이에 따라 장래 취득할 대지지분을 전유부분을 취득할 수 있는 수분양자가 아닌 제3자에게 분리 처분하는 결과를 초래하는 압류·가압류 집행은 집합건물법 제20조의 분리처분금지조항에 위반되어 무효입니다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 참조).

위 대법원 사례는 한국수자원공사로부터 토지를 분양받은 집합건물의 건축주가 토지상에 아파트 및 상가를 신축하다가 부도를 내자 건축주의 채권자들이 건축의 마무리 공사를 진행하고 신축건물에 관하여 건축주 명의의 소유권보존등기와 수분양자들 명의의 이전등기를 마친 경우, 건축주가 한국수자원공사에 대하여 가지는 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류 및 가압류는 필연적으로 전유부분과 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되어 효력이 없다고 한 사례입니다.

그러나 중요한 점은, 집합건물 대지에 설정되는 압류·가압류 집행이 집합건물법 제20조를 위반해 무효가 되기 위해서는 집합건물이 성립돼 있어야 하는데, ‘집합건물의 성립’이란 건물의 구조·이용 상의 독립성 및 분양자가 건물을 구분소유로 하려는 의사가 있어야 함을 말합니다.

위 대법원 사례에서도 유천건설의 부도 당시 이 사건 건물은 구조상·이용상의 독립성을 갖추었고, 유천건설이 주택건설사업계획을 승인받아 원고 등에게 분양할 무렵 이 사건 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시, 즉 구분행위가 있었다고 할 것이어서, 유천건설은 피고 보조참가인들의 위 가압류 이전에 이 사건 건물의 소유를 위한 대지사용권을 취득하였고, 유천건설로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수한 수분양자들도 당초 유천건설이 가졌던 대지사용권을 취득하였다고 할 것입니다. 따라서 유천건설은 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자가 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다고 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다고 하였습니다.

통상적으로 구분건물의 구조·이용 상의 독립성은 옥상 천장 슬래브 공사 즉 골조공사가 완성되는 시점에는 적어도 그러한 요건을 갖췄다고 보고 있습니다. 또한 구분소유하려는 의사인 구분행위는 아파트 분양광고나 분양계약을 함으로써 인정됩니다.

따라서 하도급업체 등 채권자는 구분건물의 구조·이용 상의 독립성이 된 이후 집합건물의 대지에 대하여 ‘가압류’를 한다면 ‘무효’가 될 여지가 있기 때문에 조심해야 합니다.

사용검사승인권자로서 관할관청인 구청이나 감리자인 건축설계사무소에 보관돼 있는 감리일지 등을 통해 해당 가압류가 아파트의 옥상 골조공사가 이뤄진 후에 가압류·압류 집행이 되지 않도록 조심해야 할 것입니다.

또한 건축허가 신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있기 때문에 이러한 건축허가 신청이나 분양계약이 있은 후 가압류·압류 집행이 되지 않도록 조심해야 할 것입니다.

■ 공사대금을 받아야 하는 하도급업체는 건축주를 상대로 건축주가 짓고 있는 집합건물(아파트)의 대지에 대하여 가압류·압류 집행을 하는 경우가 있습니다. 이때 집합건물법 제20조에 의하여 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다는 조항을 염두에 두고 '무효'가 되지 않도록 가압류·압류 집행을 해야 채권회수에 문제가 발생하지 않을 것입니다.