부동산등기부 제도는 부동산 물권에 관한 일정한 권리관계를 공적 장부인 등기부에 기재하여 안전하고 원활한 부동산 거래를 도모하려는 목적을 가지고 있는데, 부동산 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

부동산등기부의 표제부, 갑구, 을구를 이해하여야 등기의 선순위에 따른 권리관계 우선순위를 파악할 수 있고, 나중에 문제가 발생하는 경우 채권회수에 만전을 기할 수 있습니다.

1. 표제부

부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다.

토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을 표시하고, 건물의 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적이 기재됩니다. 부동산등기부는 토지와 건물로 별개로 나누어져 있습니다.

또 토지의 분할이나 지목의 변경, 건물구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적 변경도 기재됩니다.

2. 갑구

소유권에 관한 사항을 기재합니다.

소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시 결정등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 갑구에 기재됩니다.

3. 을구

소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재됩니다.

그리고 이러한 권리관계의 변경, 이전이나 말소도 을구에 기재됩니다.


4. 등기부 상 선순위 등기와 권리관계 우선순위

부동산등기부등본을 발급받아 보면 그 등기부에 기재된 등기는 시간의 순서대로 기재되어 순위번호를 부여받게 됩니다.

‘갑구’와 ‘을구’와 같이 같은 구에서는 순위번호에 의해서 우열이 가려지나, ‘갑구’와 ‘을구’ 사이의 순위는 접수일자와 접수번호에 의해서 그 우열이 가려지게 됩니다.

그리고 ‘갑구’와 ‘을구’에서는 주등기의 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지게 되며, 부기등기의 순위는 주등기의 목적이나 권리와 동일한 순위 및 효력을 유지합니다.

또 가등기가 있는 경우 나중에 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하게 됩니다.

따라서 선순위 근저당권, 전세권, 가등기 담보권 등이 있는 부동산에 근저당권을 설정하는 경우에는 우선순위에 따라 담보 목적물의 경매 처분 시 선순위권자가 우선변제를 받고 나서 잔여금액이 있으면 그 금액에 대해서만 우선변제를 받을 수 있게 됩니다.

■ 그렇기 때문에 근저당권을 설정할 때에는 반드시 부동산등기부등본상에서 선순위권리자의 존재 여부와 채권최고액, 전세금액 등을 확인한 후 근저당권을 설정해야 향후 채권회수의 가능성을 높일 수 있습니다.