■ 조세는 국세·지방세를 말합니다. 국세와 지방세는 따로 규정한 것을 제외하고는 다른 공과금과 기타 채권에 우선하여 징수합니다(국세기본법 제35조, 지방세기본법 제99조). 이를 조세채권 우선의 원칙이라고 합니다.

근저당권과 관련하여 조세채권 우선의 원칙이 적용이 되는지 안되는지는 국세기본법과 지방세기본법 해당 규정을 이해할 필요가 있으며, 근저당권을 설정할 때에 안전한 채권 확보를 위하여 조세채권과 저당권간 사이의 경합에 우선순위를 명확히 파악해야 합니다.

1. 근저당권이 조세의 법정기일 전에 설정된 경우

여기서 ‘법정기일’이라 함은 신고일에 의하여 납세의무가 확정되는 조세는 신고일을 의미하고, 정부가 부과·고지하는 조세는 그 납세고지서 발송일을 의미합니다.

국세·지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권에 의하여 담보된 채권(피담보채권)은 국세·지방세에 우선하여 변제받을 수 있습니다(국세기본법 제35조 제1항 3호, 지방세기본법 제99조 제1항 3호).

즉 조세의 법정기일과 근저당권의 설정등기일의 선후를 따져 우선순위를 정합니다. 그렇기 때문에 근저당권이 조세의 법정기일 전에 설정된 경우에는 저당권이 조세 보다 우선순위를 가집니다.


2. 조세의 법정기일 후에 근저당권이 설정된 경우

조세의 법정기일 후에 저당권이 설정된 경우에는 국세·지방세가 우선합니다. 따라서 이때에는 저당권에 의해 담보된 채권(피담보채권)은 국세·지방세 다음 순위로 변제 받게 됩니다. 즉 조세채권이 우선순위를 가집니다.


3. 당해세 우선의 원칙

여기서 ‘당해세’란 매각 부동산 자체에 대하여 부과된 국세 중 상속세, 증여세, 종합부동산세(국세기본법 제35조 제5항)와 지방세 중 재산세, 자동차세, 지방교육세를 말합니다(지방세기본법 제99조 제5항).

물적담보의 목적물에 부과된 당해세는 저당권의 설정이 법정기일 전에 이루어졌다 하더라도 법정기일 전후에 관계없이 물적담보 채권보다 우선합니다(국세기본법 제35조 제1항 3호). 즉 이러한 조세채권이 우선순위를 가집니다.

따라서 법정기일 전에 설정된 저당권에 의해서 담보되는 채권이라 하더라도 당해 목적 부동산에 부과된 조세채권보다는 후순위로 변제받게 됩니다. 이러한 경우 채권자로서는 국가보다 불리한 위치에 있어서 채권회수에 어려움을 겪게 됩니다.

■■ 조세채권 우선의 원칙이 있다고 하더라도, 근저당권이 법정기일보다 먼저 설정된 경우에는 근저당권자가 조세채권보다 우선하여 보호를 받습니다. 그러나 당해세의 경우에는 근저당권이 당해세 보다 먼저 설정이 되었다고 하더라도 조세채권이 근저당권자보다 우선순위입니다. 이러한 점을 염두에 두고 채권확보와 채권회수를 잘 검토해야 할 것입니다.