주택을 소유하지 아니하고 빌려 쓰는 방법으로 전세금을 임대인에게 지급하고 주택에 ‘전세권’을 설정하게 되면 주택을 사용하면서 향후 전세보증금 반환에 문제가 발생하면 해당 주택의 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다(민법 제303조).

그런데 현실에서는 임대인의 협조를 받아 임차인이 공동으로 전세권 설정등기를 신청하기가 어렵습니다. 이러한 이유로 주택임차인의 주거안정을 도모하기 위하여 ‘주택임대차보호법’이 제정되어 등기 없이도 주택임차인이 임대보증금에 대하여 권리를 보장받도록 하였습니다.

그렇기 때문에 임대인이 나중에 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임차인이 임대보증금반환채권을 보장받아 안전하게 채권회수를 할 수 있는 요건들을 이해하고 문제가 발생할 때 대응해야 할 것입니다.

임차인이 대항력을 갖춘 경우, 확정일자를 갖춘 경우, 소액임차인인 경우에 따라 그 권리를 보장받는 내용이 다릅니다.


1. 대항력을 갖춘 임차인

선순위 저당권, 전세권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)를 마치게 되면 주택임차인은 그 다음날로부터 ‘대항력’을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조).

‘대항력’을 취득하게 되면 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락이 되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있으며, 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지 주택을 비워주지 않아도 됩니다.

그러나 선순위 저당권이 있는 임차주택에 들어가는 경우 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)를 마치게 되어도 대항력을 취득할 수 없어 임대차보증금을 잃어버릴 염려가 있습니다.

또한 채권자 입장에서 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택을 ‘근저당권 설정’을 하게 된다면 그 채권자는 대항력을 갖춘 임차인으로 인해서 채권회수에 문제가 발생할 여지도 있습니다.


2. 확정일자를 갖춘 임차인

임차인이 입주와 전입신고를 하고 주택임대차계약서상에 확정일자를 받게 되면 임차주택이 경매되는 경우 경매대금에서 후순위 저당권, 전세권 등 후순위권리자와 일반채권자 보다 임차보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2).

즉 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받게 되면 경매대금에서 후순위권리자나 일반채권자 보다 ‘우선변제권’을 가지게 됩니다.

따라서 앞서 살펴본 대항력을 갖춘 임차인은 경매대금에서 우선변제권을 가지지 않는 점이 차이입니다.

그렇기 때문에 우선변제권이 있는 확정일자 있는 임차인은 만약 임대차기간이 종료한 후 임대보증금을 반환받지 못한다면 임대인을 상대로 소송을 제기하여 확정판결문을 받아 경매를 신청하여 임차보증금을 우선변제 받을 수도 있으며, 다른 권리자가 신청한 경매절차가 진행 중이라면 해당 경매절차에 배당신청을 하여 우선변제를 받을 수 있습니다.

또는 우선변제권을 행사하지 아니하고 대항력을 갖춘 임차인으로서 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있으며, 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지 주택을 비워주지 않아도 됩니다.


3. 소액임차인의 최우선변제권

상대적으로 약자의 위치에 있는 소액임차인을 보호한다는 차원에서 주택임대차보호법에서는 경매신청 기입등기 전에 입주 및 전입신고를 한 소액임차인에게 임대보증금의 일정액에 대하여 '최우선변제권'을 부여해 주고 있습니다(주택임대차보호법 제8조).

즉 임대보증금이 법에서 정한 소액인 경우 소액임차인은 임차주택이 경매가 되더라도 대지가액을 포함한 임차주택가액의 50% 범위 안에서 법에서 정한 일정 금액까지는 후순위 권리자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 권리자보다도 보증금에서 일정액을 우선하여 변제를 받을 수 있는 ‘최우선변제권’을 가지게 됩니다.


※ 소액임차인과 최우선변제금액 (주택임대차보호법시행령 제10조, 제11조)
(2016. 3. 31.시행 기준)

=지역: 소액임차보증금 >>> 최우선변제금액
=서울특별시 : 1억원 >>> 3천400만원
=과밀억제권역 (서울특별시 제외) : 8천만원 >>> 2천700만원
=과밀억제권역 이외의 광역시,
안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 6천만원 >>> 2천만원
=그 밖의 지역 : 5천만원 >>> 1천700만원

※ 과밀억제권역 : 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동 불로동 마전동 금곡동 오류동 왕길동 당하동 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다](수도권정비계획법 시행령 별표1)


■■ 따라서 주택임차를 하는 임차인의 입장에서는 대항력을 갖춘 임차인, 우선변제권을 갖춘 임차인, 소액임차인의 최우선변제권이 있다는 점을 염두에 두고 만약 선순위의 권리자가 있는 경우 나중에 임대차보증금 반환에 문제가 발생할 수 있다는 점을 잘 살펴 임대차계약을 하여야 할 것입니다. 이러한 권리를 바탕으로 임차인은 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 채권회수를 하여야 합니다.

반면 채권자가 주택을 담보로 저당권을 설정할 때는 먼저 대항력을 갖춘 임차인, 우선변제권을 갖춘 임차인, 소액임차인의 최우선변제권이 있는지 여부를 검토하여 해당 임차보증금액에 대하여서는 향후 채권회수 시에 선순위 권리를 행사하지 못하는 경우를 염두에 두고 저당권 설정을 담보로 고려해야 할 것입니다.