상가건물임대차의 경우에 임차인과 임대인이 공동으로 '전세권' 설정 등기를 하면 임차인은 임차보증금에 대하여 법적인 보호를 받을 수 있으나, 현실적으로 공동으로 전세권 설정 등기를 하기 어려운 것이 현실입니다.

이에 상가 임차인의 안정을 보장함을 목적으로 하는 ‘상가건물임대차보호법(약칭: 상가임대차법)’이 시행되어 일정한 경우 등기 없이 상가 임차보증금에 대하여 권리를 보장하도록 하였습니다.

상가임차인이 대항력을 갖춘 경우, 확정일자를 갖춘 경우, 소액상가임차인인 경우에 따라 그 권리를 보장받는 내용이 다릅니다.

그리고 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않는 경우에는 임대차보증금반환청구소송으로 보증금을 회수해야 합니다.


1. 대항력을 갖춘 상가임차인

상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 ‘대항력’을 취득합니다(상가임대차법 제3조).

대항력이란 상가건물의 양수인 또는 매수인에게 임대차관계의 존속을 요구하면서 임차건물을 계속 점유·사용하며 임대차기간이 만료되면 보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리를 의미합니다. 다만 선순위 저당권 등이 상가임대차의 대항력이 생기 전에 먼저 설정되어 있는 경우에는 대항력이 발생하지 않습니다.

원래 이 규정을 적용받기 위해서는 임차 보증금액의 액수가 대통령령으로 정하는 금액 이하여야 하였는데, 법을 개정하여 2015. 5. 13. 이후에 체결 또는 갱신되는 임대차에 대하여서는 보증금액의 액수와 상관없이 위 대항력을 갖춘 상가 임차인의 경우 보호를 받게 되었습니다(상가임대차법 제2조 제3항).


2. 확정일자를 갖춘 상가임차인

상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하고, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 상가가 경매되는 경우 환가대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다(상가임대차법 제5조).

이 규정을 적용받기 위한 상가임대차법의 임대보증금액은 서울시의 경우 4억원, 서울시를 제외한 과밀억제권역은 3억원, 과밀억제권역 이외의 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억4천만원, 그 밖의 지역은 1억8천만원을 초과하지 않아야 합니다(상가임대차법시행령 제2조).

이때 월차임이 있는 경우 월차임×100을 한 환산보증금액으로 계산합니다.

예를 들어 서울시에서 보증금 1억원에 월차임을 500만원인 임대차계약을 체결한 경우, 월차임 500만원×100=5억원이 환산보증금액으로 계산이 되어 총 보증금액은 5억원으로 계산되기 때문에 상가임대차보호법의 우선변제권 대상에서는 제외가 됩니다. 다만 대항력을 갖춘 경우에는 보증금액과 상관없이 대항력에 의한 보호는 받을 수 있습니다.


3. 소액상가임차인의 최우선변제권

상대적으로 약자의 위치에 있는 소액상가임차인을 보호한다는 차원에서 상가임대차법에서는 경매신청 기입등기 전에 상가 인도 및 사업자등록신청을 한 소액상가임차인에게 보증금의 일정액에 대하여 다른 담보물권자보다 최우선변제를 받을 권리를 부여해 주고 있습니다(상가임대차법 제14조).

즉 임대보증금이 법에서 정한 소액인 경우 소액상가임차인은 임차상가가 경매가 되더라도 대지가액을 포함한 임대건물가액의 50% 범위 안에서 법에서 정한 일정 금액까지는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 ‘최우선변제권’을 가지게 됩니다.


※ 소액상가임차인과 최우선변제금액 (상가임대차법시행령 제6조, 제7조)
(2016. 3. 31.현재)

지역 : 소액임차보증금 >>> 최우선변제금액
서울특별시 : 6천500만원 >>> 2천200만원
과밀억제권역 (서울특별시 제외) : 5천500만원 >>> 1천900만원
과밀억제권역 이외의 광역시,
안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 3천800만원 >>> 1천300만원
그 밖의 지역 : 3천만원 >>> 1천만원

※ 과밀억제권역 : 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동. 불로동. 마전동. 금곡동. 오류동. 왕길동. 당하동. 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다](수도권정비계획법 시행령 별표1)


■■ 따라서 대항력을 갖춘 상가임차인, 우선변제권을 갖춘 상가임차인, 소액임차인의 최우선변제권이 있는 상가임차인이라고 하더라도, 선순위의 권리자가 있는 경우 나중에 상가임대차보증금에 대한 채권회수에 문제가 발생할 수 있다는 점 염두에 두어야 합니다.

따라서 상가를 얻는 임차인은 자신의 임대보증금에 대한 우선순위 권리 확보를 위해 대항력과 확정일자를 받아야 하며, 다른 우선순위 권리자들이 있는지를 잘 파악해서 임대차계약을 해야 합니다.