■ 부동산에 근저당권을 설정하였더라도 우선변제를 받지 못하는 경우가 있습니다. 법률에 의하여 보장받는 근로자의 우선변제권이 있는 근로관계채권은 근저당권자보다도 우선변제를 받아 채권회수를 할 수 있습니다.

임금, 재해보상금 등 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대하여 저당권과 같이 담보된 채권 외에는 조세·공과금 및 다른 채권 보다는 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 담보권에 우선하는 조세·공과금이 있는 경우에는 예외로 합니다(근로기준법 제38조 제1항).

더욱이 최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직급여, 재해보상금 채권은 사용자의 총재산에 대하여 저당권과 같이 담보된 채권, 조세?공과금 및 다른 채권 보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여보장법 제12조 제2항). 이를 ‘근로자의 우선변제권’이라고 합니다.

이러한 우선변제권의 효력에 따라 배당순위를 검토하여 권리관계의 우선순위를 검토하여 임금채권의 '권리분석'을 해야 합니다.


1. 최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직급여, 재해보상금 채권

사용자의 총재산에 대하여 저당권과 같은 담보된 채권, 조세·공과금, 일반채권 보다 선순위입니다.

그러나 주택임대차보호법 제8조, 상가건물임대차보호법 제14조에 의한 소액임차인의 최우선변제권과는 동순위입니다(재판예규 제692호, 재민 91-2).


2. 근로자의 우선변제권이 적용되지 않는 임금, 퇴직금, 기타 근로관계 채권

저당권과 같은 담보된 채권보다는 후순위이고, 조세·공과금, 일반채권 보다는 선순위입니다.

결국 저당권과 같은 담보된 채권→ 근로자의 우선변제권이 적용되지 않는 근로관계채권→ 조세·공과금의 순서로 우선순위가 정해집니다.

그런데 다만 조세·공과금이 근저당권에 우선하는 경우(근로기준법 제38조 제1항 단서)에는 우선하는 조세·공과금→저당권과 같은 담보된 채권→근로자의 우선변제권이 적용되지 않는 근로관계채권의 순서로 우선순위가 정해집니다.

조세채권 중 당해세가 있는 경우에는 당해세는 원칙적으로 저당권과 같은 담보채권에 우선하므로 이를 고려하여 순위를 정해야 합니다(국세기본법 제35조 제1항 3호).


■■ 근로자의 우선변제권에 의한 임금채권, 근로관계채권은 부동산이 경매가 되었을 때 근저당권자 보다 우선변제 받을 수 있는 권리가 있습니다.

우선변제권이 인정이 되지 않는 근로관계채권의 경우는 근저당권자 보다 우선변제 받지는 못합니다.

이와 더불어 임금채권과 조세채권의 우선순위도 잘 살펴서 우선순위를 검토해야 합니다.