■ '유치권'이라 함은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말합니다.

유치권은 목적물의 소유자와 채권자와의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니라 법이 정하는 일정한 객관적 요건(민법 제320조 제1항, 상법 제58조, 제91조, 제111조, 제120조, 제147조 등 참조)을 갖춤으로써 발생하는 이른바 법정담보물권입니다.

민법 제320조 이하의 민사유치권의 경우에는 객관적으로 점유자의 채권과 그 목적물 사이에 특수한 관계, 즉 “그 물건에 관하여 생긴 채권”일 것, 즉 이른바 ‘물건과 채권과의 견련관계’가 있는 경우에 인정됩니다.

나아가 상법 제58조에서 정하는 상사유치권은 단지 상인 간의 상행위에 기하여 채권을 가지는 사람이 채무자와의 상행위에 기하여 채무자 소유의 물건을 점유하는 것만으로 바로 성립하는 것으로서, 피담보채권의 보호가치라는 측면에서 보면 위와 같이 목적물과 피담보채권 사이의 이른바 견련관계를 요구하는 민사유치권보다 그 인정범위가 현저하게 광범위합니다.

■ 실무에서 가장 많이 유치권이 행사되는 경우는 공사대금 채권을 받지 못한 공사업자 또는 하도급업자가 공사대금에 의한 유치권을 행사하는 경우입니다.

공사대금채권을 받지 못한 채권자가 유치권을 행사하고, 해당 부동산에 경매절차가 진행되면, 채권자는 받지 못한 공사대금을 피담보채권으로 법원에 유치권신고를 하게 됩니다.

이럴 때 유치권의 신고 사실은 경락인이 해당 목적물을 경락받는 데 있어 어떠한 제한이 되는 것이 아니라, 단지 해당 목적물에 대한 소유권을 취득한 이후 유치권의 피담보채무가 변제되지 않을 경우 유치권자의 점유 및 인도 거절로 인하여 소유권 행사에 제한이 따를 뿐 경락인에 대한 유치권자의 변제청구권까지 인정하는 것은 아닙니다.

그러나 경매 낙찰을 받은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있기 때문에(민사집행법 제91조), 유치권자는 피담보채무가 변제되지 않을 경우 인도를 거절할 수 있는 것입니다.

■ 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서 채무자의 점유 이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하는 경우 유치권주장이 가능합니다.

원래 가압류가 된 후 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않기 때문입니다.

따라서 토지에 대한 담보권 실행 등을 위한 경매가 개시된 후 그 지상건물에 가압류등기가 경료되었는데, 채권자 A는 채무자인 B 주식회사에게서 건물 점유를 이전받아 그 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였고, 그 후 건물에 대한 강제경매가 개시되어 C가 토지와 건물을 낙찰 받은 사안에서, 건물에 가압류등기가 경료된 후 B 회사가 A에게 건물 점유를 이전한 것은 처분행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않으므로, A는 C에게 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있습니다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결).

■ 그러나 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당하여 유치권을 주장할 수 없습니다.

이는 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있기 때문입니다(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결).

이와 같은 원리로 채무자 소유의 건물에 관하여 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다고 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 계속 공사를 하여 완공하여 공사대금채권을 취득하는 경우 경매절차의 매수인에게 유치권 성립을 주장할 수 없습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결).

■ 그러나?체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자의 경우에는 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있습니다.

부동산에 관한 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하므로 압류가 행하여짐과 동시에 매각절차인 경매절차가 개시되는 반면, 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 그와 달리 체납처분에 의한 압류와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아닙니다. 또한 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관하여 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼 수는 없다는 것입니다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결).

■ 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립합니다.

이러한 원리는 민법 제321조가 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.”고 규정하고 있어, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다고 할 것이며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용이 되기 때문입니다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결).

■ 근저당권자는 허위의 유치권 신고를 한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하여 유치권 일부가 부존재한다는 유치권 부존재 확인 소송을?제기할 수 있습니다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결).

한편 경매절차에서는 해당 목적물에 대하여 유치권의 신고가 있더라도 그 진위에 대한 실체적 판단을 할 수가 없고, 결국 경락인이 유치권의 존부를 다투기 위해서는 배당이의 등의 절차를 이용하여 배당이의 소송을 제기할 수밖에 없습니다.

■ 물건에 관한 점유가 불법행위로 인하여 이뤄진 경우에는 유치권이 성립할 여지가 없는 것인데, 그 점유는 적극적으로 가해진 불법행위, 즉 침탈, 사기, 강박 등에 의한 경우뿐만 아니라, 점유자가 소유자에 대항할 수 있는 점유의 권원이 없이, 그리고 권원 없음을 알거나 또는 알 수 있었음에도 과실로 알지 못하고 개시된 경우 역시 ‘점유가 불법행위에 의한 경우’에 포함됩니다(서울고등법원 2013. 3. 22. 선고 2012나76609 판결).

이렇게 불법행위에 의한 유치권을 주장하는 경우 오히려 손해배상청구소송을 당하여 손해를 배상하게 될 것입니다.